수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 2층 201호로, 용도는 다세대입니다. 감정가는 602,000,000원, 현재 최저매각가는 421,400,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2023.07.11. 을구 8번 김효숙 근저당권 100,000,000원이고, 이후 국의 224,115,960원 근저당, 저축은행권 공동담보 4,000,000,000원 근저당, 경매개시결정·압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 강은영(은성테크)은 2023.03.29 전입, 보증금 15,000,000원·월 2,200,000원이고, (주)도원하우징은 2019.01.11 전입, 보증금 5,000,000원·월 230,000원입니다. 두 건 모두 말소기준보다 앞서 있고 우선변제권 없이 보증금 전액 매수인 인수로 배당표에 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 실질취득의 최소선은 421,400,000원 + 20,000,000원 = 441,400,000원입니다.
그런데 여기서 끝이 아닙니다. 김홍익, ZHAO H****, CUI X****, 정진솔, 최미화, 신명근, 김세환 등 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 다수 존재하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 단순히 전입일만 앞선다는 이유로 대항력 있다고 확정할 수 없고, 정확하게는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이들의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되기 전에는 매수인 최종 인수액도 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 2층201호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 421,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.11. 을구 8번 근저당권 · 김효숙 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 이용상태 | 사무실과 작업장으로 이용중 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 534.8㎡ · 공시지가 2,607,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2023.07.11 김효숙 근저당권입니다. 그 뒤의 국 근저당 224,115,960원, 저축은행권 근저당 4,000,000,000원, 아주산업주식회사 강제경매, 안산시·국 압류, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합 임의경매 등은 매각으로 소멸합니다. 즉 후순위 등기채권 자체를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — ‘대항력 가능·미상’이 대량으로 남아 있다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 有 | 無 | 15,000,000원 인수 |
| (주)도원하우징 | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 有 | 無 | 5,000,000원 인수 |
| 김홍익 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| ZHAO H**** | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI X**** | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| ZHAO S**** | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정진솔 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최미화 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN Y**** | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI M**** | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정유나 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최성재 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 신명근 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| PIAO M**** | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CHE J**** | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 황영웅 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김형근 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 권수정 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박지연 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김상준 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| SONG G**** | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| SONG M**** | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| LI H**** | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김준석 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 임대현 | 2023.11.02 | 미상 | 無 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 최서이 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 강명선 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김세환 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박인웅 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 조수혁 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| QUAN Y**** | 2023.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최정애 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김홍기 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 문흥준 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 제영민 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI H**** | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI F**** | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| SHI H**** | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI J**** | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유재화 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이림송(권길연) | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| QUAN J**** | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김국환 | 2023.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유정웅 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이중관 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이형곤 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김만석 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| LI Y**** | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| LI G**** | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN M**** | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 신지윤 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 안현진 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이재황 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 금화숙 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN F**** | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| ZHENG Y**** | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 서성인 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 도원 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 황영웅·권수정·임대현·강명선·조수혁·문흥준·제영민·안현진·금화숙·서성인은 배당요구 관련 문건접수도 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 현재 확인되는 실질취득은 최소 441,400,000원
현재 회차 매각가는 421,400,000원이고, 배당표에서 별도로 확인되는 매수인 인수액은 20,000,000원입니다. 따라서 알려진 범위만 반영한 실질취득은 최소 441,400,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 294,980,000원, 3회 유찰 시 206,486,000원으로 내려가지만, 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징의 확정 인수액 20,000,000원은 각 시나리오에서도 그대로 유지됩니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 한 가격 판단이 제시돼 있지 않으므로, 421,400,000원 또는 441,400,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 대상은 다세대이면서 현재 사무실과 작업장으로 이용중인 것으로 기재돼 있어, 일반 주거용 다세대의 가격 논리를 그대로 적용하기보다 실제 이용상태와 점유관계를 함께 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,614,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김효숙 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국 | 224,115,960원 | 224,115,960원 |
| 4. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 90,670,040원 |
| 5. 강제경매 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 7. 임의경매 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 예상배당은 414,786,000원, 미배당은 4,080,798,404원입니다. 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수하는 금액입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 이용상태·토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 다세대이고, 매각물건명세서에는 사무실과 작업장으로 이용중이라고 기재돼 있습니다.
- 규모. 비교 대상 면적은 280.17㎡이며, 현황조사상 강은영(은성테크)의 점유 부분은 2층 280.2000㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 534.8㎡, 일반상업지역, 지목 대, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다세대이면서 사무실·작업장 이용이고 점유관계가 복잡하므로, 명도와 이용상태 확인 없이 일반 주거용 물건처럼 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확정 인수부터 반영. 현재 최저가 421,400,000원에 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원을 더한 최소 실질취득은 441,400,000원입니다.
- 미상 보증금 전수확인. 말소기준 2023.07.11 이전 전입자 중 보증금·확정일자가 미상인 점유자의 계약서·점유범위·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 보고 실제 요건을 별도로 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 다세대이지만 사무실과 작업장으로 이용중이므로 현장 이용상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 받느냐’보다 ‘얼마를 떠안느냐’
이 물건은 602,000,000원 감정가가 421,400,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 현재 확인되는 확정 인수액만 20,000,000원이라 실질취득은 최소 441,400,000원이고, 더 큰 문제는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 말소기준 전 점유자가 다수 존재한다는 점입니다.
후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유자의 임차보증금 문제는 별개입니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라 “최종 인수액을 아직 계산할 수 없다”가 결론입니다. 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징의 20,000,000원은 시작점일 뿐이고, 미상 점유자들의 임대차관계가 모두 해소되어야 입찰가격 상한도 의미를 갖습니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 판단도 끝난 것이 아닙니다.
