수원지방법원 2023타경60281. 안산 단원구 선부동 도원스위트빌2 7층 705호로, 용도는 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 적혀 있습니다. 감정가는 150,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 신청채권자는 아주산업주식회사이고 청구액은 50,261,905원입니다. 등기상 소유자는 김원화입니다.
권리의 축은 2013.07.30. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이지만 등기에는 공동담보목록 제2013-915호가 기재돼 있으므로, 이 숫자를 705호 하나의 실제 채무액으로 그대로 읽어서는 안 됩니다. 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정과 2024.03.26. 최혁의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 7층705호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.30. 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 참고 | 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18. 사용승인 · 대상면적 42.23㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 빠르지만, 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2013.07.30. 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 이후 국 근저당, 강제경매개시결정, 국세 압류, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정, 추가 압류 및 최혁의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013년 근저당은 2024.10.08. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도됐지만 선순위 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 59명 조사, 알려진 대항력은 없지만 1명은 판정 미완료
현황조사와 관련 문건에는 실제 임차인·점유 관련 인원 59명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 대부분의 전입일은 말소기준인 2013.07.30. 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이광준(김미령)은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
또한 일부 조사 대상은 2층 또는 201호로 표시돼 있고, 다수는 점유부분이 ‘미상’입니다. 따라서 이 명단 전체를 705호의 직접 임차인으로 단정하기보다는 본건 705호의 실제 점유자와 인도 대상자를 현장에서 다시 특정하는 절차가 중요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혁 | 주택 전부 | 2015.11.23 | 70,000,000원 | 없음 | 확정일자 2015.11.13 | 없음 |
③ 가격 — 실거래 검증 없이 ‘감정가 70%니까 싸다’고 보면 안 된다
현재 최저가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 배당모델상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 105,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
도원스위트빌2차는 42세대이고 사용승인일은 2013.07.18.입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이며, 최근 낙찰금액으로 제시된 값도 없습니다. 현재 가격 판단의 핵심은 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 실제 매매가를 별도로 대조할 수 있느냐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 102,730,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 임의경매개시 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,755,584,404원, 채권자 예상배당 102,730,000원, 미배당 3,652,854,404원입니다. 한국양봉농업협동조합 근저당은 공동담보가 설정돼 있고, 위 표는 채권최고액 기준 모델입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 우선매수권 — 일반 입찰자의 가장 큰 구조적 변수
따라서 이 물건은 ‘최저가가 105,000,000원이니 입찰할지’만 판단하는 사건이 아닙니다. 우선매수권 행사 여부가 일반 입찰자의 낙찰 가능성을 직접 좌우합니다. 권리상 인수 0원이라는 장점보다 먼저 확인해야 할 절차적 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지자료 기준)
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트로 전제한 시세 비교는 맞지 않습니다.
- 규모. 도원스위트빌2차는 42세대, 사용승인일 2013.07.18.입니다.
- 토지. 대지 534.8㎡, 평지·가로장방형, 소로한면 접면이며 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다.
- 지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래가격과 최근 낙찰가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 우위를 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권이 명시된 사건이므로 일반 입찰자의 실제 취득 가능성을 가장 먼저 확인하세요.
- 705호 실제 점유자 특정. 59명의 조사 명단 중 다수는 점유부분이 미상이거나 다른 층·호실로 표시됩니다. 본건 705호에 누가 실제 점유 중인지 현장에서 특정해야 합니다.
- 이광준(김미령) 확인. 전입신고일·보증금 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 최혁 임차권. 보증금 70,000,000원, 전입 2015.11.23., 확정일자 2015.11.13., 임차권등기 2024.03.26.로 말소기준 2013.07.30.보다 늦습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당 채권최고액 3,360,000,000원은 공동담보목록 제2013-915호가 붙어 있습니다. 본건 단독 채무액과 동일시하면 안 됩니다.
- 가격 원본 대조. 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 최저가 105,000,000원이 시세보다 낮다는 전제 없이 직접 거래사례를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 우선매수권과 점유관계가 더 중요하다
이 사건의 알려진 권리구조만 보면 말소기준은 2013.07.30.로 빠르고, 최혁의 70,000,000원 임차권을 포함한 확인된 임차관계는 그 뒤에 형성돼 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 105,000,000원을 기준으로 실질취득도 105,000,000원입니다.
하지만 이것만 보고 안전형 물건으로 단정하기 어렵습니다. 현황조사에는 59명의 점유·임차 관련 인원이 있고, 이광준(김미령)은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 더구나 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 일반 입찰자에게는 낙찰 자체가 제한될 수 있는 구조입니다. 최근 실거래가격도 확인되지 않아 감정가의 70%라는 숫자를 가격 메리트로 가점할 근거도 없습니다.
권리 인수는 낮지만, 점유 확인과 우선매수권 때문에 난도는 낮지 않습니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 쓰느냐’보다 먼저 누가 705호를 점유하고 있는지, 미상 점유자의 대항력은 없는지, 그리고 피해자가 우선매수권을 행사하는지를 확인하는 데 있습니다.
