105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 5층 504호, 용도는 다세대이고 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재된 물건입니다. 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 105,000,000원입니다. 숫자만 보면 45,000,000원 내려온 셈이지만, 이 사건의 중심은 할인율이 아니라 임차·점유 관계입니다.
말소기준권리는 2023.07.04. 설정된 을구 2번 국 근저당권 224,115,960원입니다. 그 뒤의 케이비저축은행 등 근저당, 아주산업주식회사 강제경매, 국 압류, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리가 소멸한다는 것과 대항력 있는 임차보증금까지 사라진다는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 5층504호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준 | 2023.07.04. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차 위험은 별도
② 임차·점유 분석 — 20,000,000원에서 끝난다고 볼 수 없다
조사된 임차·점유 항목은 58명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 이 가운데 보증금이 확인된 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징은 말소기준보다 먼저 전입했고, 배당 시뮬레이션에서 각각 15,000,000원, 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
문제는 나머지 점유자들입니다. 말소기준 전 전입이더라도 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 정확도 규칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 이들의 보증금이 확인되기 전에는 현재 20,000,000원을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다. 임대현은 2023.11.02. 전입으로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되고, 이광준(김미령)은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 있음 | 없음 | 15,000,000원 인수 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 / 230,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 70% 할인보다 인수액 확인이 먼저
현재 최저가는 감정가 150,000,000원의 70%인 105,000,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 73,500,000원, 3회 유찰 시는 51,450,000원입니다. 하지만 확인된 인수액 20,000,000원은 각 회차 시나리오에서도 그대로 남아 있습니다.
더 중요한 점은 시장 실거래와 직접 비교해 ‘싸다’고 결론낼 근거가 확인되지 않는다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 점수를 올릴 수 없습니다. 특히 보증금 미상 점유자 위험이 해소되지 않은 상태에서는 입찰가가 더 내려가더라도 실질취득액이 그만큼 내려간다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 청구액은 4,395,584,404원, 배당액은 102,730,000원, 미배당은 4,292,854,404원입니다. 매수인 인수로 반영된 금액은 20,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 규모. 도원스위트빌2차는 42세대, 준공일은 2013.07.18입니다.
- 토지. 토지면적 534.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 표시가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 504호와 점유자 대응관계. 2층·201호 일부·점유부분 미상으로 기재된 조사 대상이 실제 5층504호와 어떻게 연결되는지 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 15,000,000원·5,000,000원 외 점유자의 보증금이 확정되지 않으면 매수인 인수 총액도 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당 여부. 대항력 가능·미상 점유자들의 확정일자와 배당관계를 확인한 뒤 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부를 반드시 확인해야 외부 낙찰 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 을구 권리 원본 대조. 2013.07.30. 한국양봉농업협동조합 근저당과 2024.10.08. 농업협동조합자산관리회사 권리이전 기재를 포함해 등기 처리상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현재 가격 착시 금지. 105,000,000원은 낙찰대금일 뿐이며, 확인된 인수 20,000,000원과 미상 임차위험을 더한 실질취득 관점으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.05억”이 아니라 “얼마를 더 떠안는가”가 핵심
이 사건은 감정가 150,000,000원에서 105,000,000원으로 내려온 1회 유찰 물건이지만, 그 할인폭을 투자 포인트로 삼기 어렵습니다. 배당 시뮬레이션상 확인된 매수인 인수만 20,000,000원이라 현재 실질취득 하한은 125,000,000원이고, 다수 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득액의 상단은 아직 열려 있습니다.
더구나 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 105,000,000원을 싸다고 볼 단계가 아닙니다. 504호에 실제 연결되는 임차인, 각 보증금·확정일자·배당관계, 우선매수권 행사 여부가 확인되기 전에는 가격보다 인수범위 확정이 먼저입니다.
