수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 3층 305호로, 용도는 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김원화입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.02.09. 아주산업 주식회사의 가압류 61,330,060원입니다. 이후의 국 근저당권, 저축은행권 근저당권, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류 등은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건은 등기권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 정유나는 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.01.25., 확정일자는 2021.12.28.이고 임차보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있고 배당요구도 했습니다. 현재 105,000,000원 매각가 시나리오에서는 정유나에게 100,000,000원 전액 배당이 예정돼 있어 그 보증금의 미배당 승계는 발생하지 않습니다. 반면 (주)도원하우징 5,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 3층305호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준 | 2023.02.09. 갑구 2번 가압류 · 아주산업 주식회사 · 61,330,060원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 문제는 별개
등기부의 핵심은 2023.02.09. 아주산업 주식회사 가압류입니다. 2023.07.04. 국의 근저당권 224,115,960원, 2023.08.18. 저축은행권 근저당권 4,000,000,000원, 2023.08.25. 강제경매개시결정, 2023.12.28. 중소기업은행 가압류 70,944,634원, 2024.01.10. 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤입니다. 정유나의 주택임차권등기는 2024.03.25. 접수됐지만, 대항력 판단의 기초가 되는 주민등록·점유는 2022.01.25.로 말소기준보다 앞섭니다.
임차인·점유관계 — 대항력과 승계를 분리해서 본다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유나 | 전유부분의전부 | 2022-01-25 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 현재 0원 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019-01-11 | 5,000,000원 | 有 | 미상 | 5,000,000원 |
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023-03-29 | 15,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013-10-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021-05-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022-05-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021-12-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015-12-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015-10-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021-10-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018-11-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019-05-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020-10-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김형근 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박지연 | 미상 | 2021-12-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022-05-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015-08-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021-08-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015-11-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019-03-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023-11-02 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020-11-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018-04-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김세환 | 미상 | 2017-04-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021-04-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019-03-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023-07-03 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022-09-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014-05-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017-06-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 제영민 | 미상 | 2020-12-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| CUI H***** | 미상 | 2015-11-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021-04-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020-05-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018-01-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016-12-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018-12-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021-07-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023-03-27 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022-11-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022-11-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018-04-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017-01-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023-04-25 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017-07-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020-07-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이재황 | 미상 | 2020-11-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017-12-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| JIN F***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018-04-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
305호 전체로 특정되는 임차인은 정유나이며, (주)도원하우징은 201호 일부, 강은영(은성테크)은 2층으로 조사돼 있습니다. 나머지 상당수는 점유부분이 미상이라 305호와의 직접 관련성을 입찰 전에 반드시 특정해야 합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총 취득부담이 크게 내려가지 않는다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차는 감정가 150,000,000원의 70%인 105,000,000원이지만, 계산된 매수인 인수액 5,000,000원을 합하면 실질취득은 110,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 5,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 33,223,000원 | 106,723,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 54,876,100원 | 106,326,100원 |
2회 유찰 시에는 낙찰가가 정유나 보증금 100,000,000원보다 낮아지고, 미배당 보증금이 매수인 인수로 넘어가면서 인수액이 33,223,000원으로 증가합니다. 3회 유찰 시에는 매각가가 51,450,000원까지 내려가지만 인수액은 54,876,100원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 미배당 승계가 늘어나는 구조라, 최저가 숫자만 보고 할인 폭이 커졌다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 정유나 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 아주산업 주식회사 | 61,330,060원 | 2,730,000원 |
| 3. 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 등 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,270,000원과 정유나 보증금 100,000,000원이 먼저 배당되고, 아주산업 주식회사에 2,730,000원이 배당돼 매각대금 105,000,000원이 모두 소진됩니다. (주)도원하우징 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지 자료 기준)
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 도원스위트빌2차는 42세대로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 534.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타이며 평지·가로장방·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 포함돼 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격자료. 도원스위트빌2차의 최근 매각금액이 제시돼 있지 않아 현재 최저가나 실질취득이 시세보다 싼지 판단할 근거는 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 305호 점유관계 특정. 정유나 외 현황조사 기재 점유자 가운데 실제로 305호를 점유하거나 임차한 사람이 누구인지 우선 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 말소기준 2023.02.09. 이전 전입 이력이 있는 점유자의 임대차계약서·보증금·점유개시·전출 여부를 확인해야 합니다.
- 정유나 배당 결과. 현재 회차 배당 시나리오에서는 100,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당표와 매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 인수 5,000,000원. 제공된 배당 시나리오에는 (주)도원하우징 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 점유부분은 201호 일부로 기재돼 있으므로 305호와의 관계를 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 2회 유찰 시 매각가 73,500,000원에 인수 33,223,000원, 3회 유찰 시 매각가 51,450,000원에 인수 54,876,100원으로 계산됩니다. 최저가만 낮아진다고 총 취득부담이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 거래금액이 제시돼 있지 않으므로 실거래·중개호가를 별도로 확인하기 전에는 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.15.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.05억 낙찰”이 곧 “1.05억 취득”은 아니다
이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인의 미배당 승계와 점유관계의 정확한 특정입니다. 현재 최저가 105,000,000원에서는 정유나 보증금 100,000,000원이 전액 배당되는 대신 (주)도원하우징 보증금 5,000,000원이 인수로 계산돼 실질취득은 110,000,000원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 73,500,000원, 51,450,000원으로 내려가지만 인수액이 각각 33,223,000원, 54,876,100원으로 늘어 실질취득은 106,723,000원, 106,326,100원에 머뭅니다.
여기에 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 선순위 가능 점유자들이 남아 있습니다. 이들이 305호와 무관하다는 점이 확인되기 전에는 계산된 5,000,000원을 최종 인수액으로 단정하기 어렵습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 총 취득부담이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “가격 할인보다 점유관계 해소가 선행돼야 하는 고위험 권리분석형”으로 보는 것이 맞습니다.
