수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 6층 605호로, 물건 용도는 다세대이고 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2023.07.04. 설정된 국의 근저당권(채권최고액 224,115,960원)입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정·압류·가압류 등은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 승부처는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다.
현황조사에는 보증금이 확인된 임차인 2명과 보증금이 확인되지 않은 점유자 56명이 잡혀 있습니다. 보증금이 확인된 강은영(은성테크)은 2023.03.29. 전입, 보증금 15,000,000원이고, (주)도원하우징은 2019.01.11. 전입, 보증금 5,000,000원입니다. 두 임차인 모두 말소기준일보다 앞서며 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액, 합계 20,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 6층605호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.04. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 어렵다
2013.07.30. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 분석의 말소기준은 2023.07.04. 국 근저당권입니다. 2023.08.25. 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 2023.11.24. 국 압류, 2023.12.28. 중소기업은행 가압류, 2024.01.10. 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정 및 이후의 압류들은 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 58명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인·점유자 58명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 말소기준일 전 전입이 확인된 경우에도 아래 표에서는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 보증금이 확인된 두 임차인만 제공된 배당 시뮬레이션에 따라 인수액을 특정했습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 15,000,000원 인수 | 미상 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 | 미상 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.11.20 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.22 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.23 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2024.01.10 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2023.12.04 |
③ 시세 비교 — 최저가가 싸다고 판단할 근거가 없다
직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 150,000,000원이나 최저가 105,000,000원을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가하지 않습니다. 특히 이 사건은 최저가 외에 확인된 인수액 20,000,000원이 있고 추가 인수 가능성도 열려 있어, 가격 판단의 기준은 낙찰가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 395,584,404원, 예상 배당액은 102,730,000원, 미배당은 292,854,404원입니다. 별도로 매수인 인수액 20,000,000원이 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 권리 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 292,854,404원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 323,807,404원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 345,460,504원 | 20,000,000원 |
유찰로 최저가가 낮아져도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액 20,000,000원은 그대로입니다. 더구나 미상 보증금의 승계 여부가 확정되지 않았으므로 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 식의 단순 계산은 위험합니다. 이 사건은 가격보다 실제 605호에 대응하는 점유자·보증금의 확정이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지정보 기준)
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다.
- 단지. 도원스위트빌2차는 42세대이고 준공일은 2013.07.18.입니다.
- 토지. 대지 534.8㎡, 지목은 대, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 표시가 확인되지 않습니다.
- 환금성. 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않고, 다수 점유자 및 우선매수권 이슈가 있어 일반적인 가격만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 605호 점유자 특정. 현황조사상 58명의 점유정보 가운데 실제 605호와 연결되는 사람을 먼저 특정해야 합니다.
- 보증금 원문 확인. 보증금 미상 56명의 임대차계약·확정일자·배당요구·점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 확인 인수 20,000,000원. 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원은 제공된 배당표상 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 점유 부분 불일치. 두 임차인의 표기 부분이 각각 2층과 201호 일부여서 605호와의 실제 대응 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 우선매수권 확인. 2024.04.24. 제출된 전세사기피해자 우선매수신고의 행사 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교액이 없으므로 최저가 105,000,000원이 싸다는 전제로 입찰가를 정하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 58명의 점유관계
감정가 150,000,000원이 1회 유찰되어 최저가가 105,000,000원으로 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 그렇게 접근할 물건이 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션만으로도 매수인 인수액이 20,000,000원이라 현재 회차의 확인된 최소 실질취득은 125,000,000원이고, 보증금 미상 점유자가 56명이라 추가 승계 위험의 상단도 닫혀 있지 않습니다.
등기부상 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기가 깨끗해지는 것과 점유·보증금 문제가 해결되는 것이 전혀 같은 말이 아닙니다. 여기에 2024.04.24. 전세사기피해자 우선매수신고까지 제출되어 일반 외부 응찰자의 최종 취득도 제한될 수 있습니다. 따라서 결론은 가격 매력 판단보다 권리·점유 확정이 선행되어야 하는 고위험 물건입니다. 최저가가 더 내려가더라도 이 핵심 리스크가 확인되지 않는 한 등급을 높게 볼 근거가 없습니다.
