수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 4층 401호, 용도는 다세대이고 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 105,000,000원입니다. 그러나 권리구조는 단순한 저가 매물과 거리가 멉니다. 말소기준은 2023.02.09. 아주산업 주식회사의 가압류 61,330,060원이고, 그보다 앞선 전입자가 대거 조사돼 있습니다.
그중 (주)도원하우징은 2019.01.11. 전입, 보증금 5,000,000원으로 배당표상 대항력은 있고 우선변제권은 없어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 신명근은 2019.02.28. 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 70,000,000원의 임차권자로, 현재 회차 105,000,000원 가정에서는 70,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 반면 다수 점유자는 전입일만 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 정확도 원칙상 이를 모두 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 4층401호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2023.02.09. 갑구 2번 가압류 · 아주산업 주식회사 · 61,330,060원 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 ‘선순위 점유’가 핵심
말소기준 이후의 국 근저당권 224,115,960원, 저축은행 공동 근저당권 4,000,000,000원, 중소기업은행 가압류 70,944,634원과 경매개시결정 등은 배당 후 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기상 후순위 채권보다 말소기준 이전 점유자를 먼저 봐야 합니다. 2013.07.30. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 3,360,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 분석의 말소기준은 2023.02.09. 가압류입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 명단 58명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 명단은 실제 조사 명단 58명입니다. 다만 상당수는 점유부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 이 경우 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신명근 | 주택 전부 | 2019.02.28 | 70,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 내려가도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 제시되지 않아 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 낙찰가 밖에서 발생할 수 있는 인수입니다. 현재 회차 배당표에서 확인되는 인수는 (주)도원하우징 5,000,000원이고, 그 밖에 보증금·확정일자가 미상인 선순위 전입자가 다수입니다. 따라서 입찰자는 최저가 105,000,000원이 아니라 낙찰가 + 5,000,000원 + 추가 미상 인수액을 실질취득비용으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 신명근 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 아주산업 주식회사 | 61,330,060원 | 32,730,000원 |
| 3. 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 채권자 총 청구액은 4,406,652,559원, 채권자 배당액은 32,730,000원, 미배당은 4,373,922,559원입니다. 별도로 매수인 인수액 5,000,000원이 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 32,730,000원 | 4,373,922,559원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 1,777,000원 | 4,404,875,559원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 0원 | 4,406,652,559원 | 24,876,100원 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 단지. 도원스위트빌2차 · 42세대 · 사용일 2013.07.18.
- 토지. 토지면적 534.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 이력. 도원스위트빌2차 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 점유관계 재확인. 조사 명단 대부분의 점유부분이 미상입니다. 각 전입자의 실제 401호 점유 여부와 점유 시점을 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 말소기준 이전 전입자 중 보증금·확정일자 미상자가 다수입니다. 대항력 가능 여부와 인수액을 확정하기 전에는 최종 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- (주)도원하우징 5,000,000원. 현재 배당계산에서는 대항력 있고 우선변제권 없는 임차보증금으로 전액 매수인 인수입니다.
- 신명근 70,000,000원. 2019.02.28. 전입·점유·확정일자를 갖추고 배당요구했습니다. 현재 회차에는 전액 배당되지만 유찰이 깊어지면 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있으므로 일반 입찰자의 낙찰 가능성 자체를 사전에 점검해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
- 배당변수 확인. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 인수금과 우선매수권이 먼저다
이 물건은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격 할인만 보고 접근하기 어려운 고위험형입니다. 현재 확인되는 매수인 인수만도 (주)도원하우징 보증금 5,000,000원이 있고, 선순위 전입자 가운데 보증금·확정일자가 미상인 사람이 다수라 추가 인수액이 확정되지 않습니다.
신명근의 70,000,000원 보증금은 현재 회차에서는 전액 배당되지만 3회 유찰 시나리오에서는 전체 매수인 인수액이 24,876,100원으로 증가합니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권까지 있어 일반 입찰자는 가격 경쟁 이전에 낙찰 가능성과 인수액 확정부터 해결해야 합니다. 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 70%를 가격 메리트로 환산할 수 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 이 사건은 ‘얼마에 사느냐’보다 ‘무엇을 떠안느냐’를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
