75,600,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 3층 306호 다세대 물건입니다. 소유자는 김원화이고, 2013.07.22 소유권보존이 이루어졌습니다. 현재 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.07.04 국 명의 근저당권 224,115,960원입니다. 이후 설정된 저축은행 근저당, 강제경매개시결정, 압류, 가압류와 별도 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유입니다. 현황조사에는 총 58건의 점유·임차 관련 기록이 있고, 이 중 보증금이 구체적으로 적힌 것은 강은영(은성테크) 15,000,000원, (주)도원하우징 5,000,000원입니다. 다만 점유부분이 각각 2층(280.2000m2), 201호 일부(12.0000m2)로 적혀 있어 매각대상 306호와 동일한 점유라고 곧바로 단정할 수 없습니다. 반대로 나머지 기록 대부분은 점유부분과 보증금이 명확하지 않아, 306호에 실제로 귀속되는 선순위 임차관계가 있는지 먼저 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 3층306호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준권리 | 2023.07.04 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 점유가 어렵다
2013.07.30 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권은 자료상 이미 말소된 권리입니다. 현재의 말소기준은 2023.07.04 국 명의 근저당권이며, 그 뒤의 2023.08.18 저축은행 공동 근저당 4,000,000,000원, 2023.08.25 아주산업주식회사 강제경매개시결정, 2023.11.24 압류, 2023.12.28 중소기업은행 가압류 70,944,634원, 2024.01.10 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 306호 귀속 확인이 핵심
조사된 점유·임차 관계는 58건입니다. 보증금이 구체적으로 확인되는 두 건의 합계는 20,000,000원이고 배당 시뮬레이션에서는 이 금액 전부를 매수인 인수로 가정했습니다. 그러나 두 건의 점유부분이 각각 2층과 201호 일부로 기재되어 있으므로, 306호의 실제 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 점유기록도 56건이므로 실제 점유호수·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 108,000,000원의 70%인 75,600,000원입니다. 배당 시뮬레이션에 잡힌 매수인 인수액 20,000,000원을 그대로 더하면 실질취득 가정액은 95,600,000원입니다. 하지만 앞서 본 것처럼 이 20,000,000원의 점유부분은 매각대상 306호와 일치하지 않고, 보증금 미상 점유자가 다수 남아 있어 실제 총취득비용은 확정되지 않았습니다.
시세 참고자료에는 도원스위트빌2차, 42세대, 2013.07.18 준공 및 30.36㎡ 정보가 있으나 매각대상과 면적 일치가 확인되지 않았고 실제 거래금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”는 판단을 하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 75,600,000원 | 20,000,000원 | 95,600,000원 + 미상 | 4,321,745,204원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 52,920,000원 | 20,000,000원 | 72,920,000원 + 미상 | 4,344,016,964원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 37,044,000원 | 20,000,000원 | 57,044,000원 + 미상 | 4,359,607,196원 |
20,000,000원은 배당 시뮬레이션의 인수 가정입니다. 실제 306호에 귀속되는 임차보증금과 미배당액이 확인되면 실질취득비용은 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 인수 가정 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 73,839,200원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,760,800원과 국 근저당권 73,839,200원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권 총액은 4,395,584,404원, 채권자 예상배당 합계는 73,839,200원, 미배당은 4,321,745,204원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 토지·이용 상태 메모
- 이용 형태. 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 534.8㎡, 평지·가로장방형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물. 위반 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 306호 실제 점유자 특정. 조사된 58건 가운데 어떤 점유관계가 매각대상 306호와 직접 연결되는지 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 미상 기록이 56건입니다. 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정하지 말고 계약관계와 확정일자를 대조해야 합니다.
- 20,000,000원 인수 가정 재검증. 강은영(은성테크)은 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 표시되어 306호와 점유부분이 일치하지 않습니다.
- 배당요구 확인. 황영웅·권수정·임대현·강명선·조수혁·문흥준·제영민·안현진·금화숙·서성인의 배당요구 접수 기록이 있으므로 306호 귀속 여부와 함께 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있어 외부 입찰자의 최고가 제시가 곧 매수로 이어진다고 볼 수 없습니다.
- 가격 판단 보류. 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고 인수액도 확정되지 않아 ‘싸다’는 표현은 적절하지 않습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건은 말소기준 이후의 주요 등기권리가 매각으로 소멸하는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 매수인 위험은 등기보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에는 58건의 점유·임차 기록이 있고, 보증금이 확인된 두 건은 합계 20,000,000원이지만 그 점유부분조차 매각대상 306호와 일치하지 않습니다. 보증금 미상 기록도 56건에 달해 실제 인수액을 확정하기 어렵습니다.
여기에 전세사기피해자의 우선매수권까지 존재합니다. 따라서 현재 최저가 75,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 접근할 사건이 아닙니다. 배당 시뮬레이션 기준 실질취득은 95,600,000원에 이르지만 그것조차 확정값이 아니며, 306호에 귀속되는 선순위 임차보증금이 추가로 확인되면 총취득비용은 더 커질 수 있습니다. 가격은 할인됐지만 권리·점유는 아직 닫히지 않았고, 우선매수권 때문에 낙찰 기회까지 제한되는 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다.
