수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 9층 902호로, 용도는 다세대이고 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 김원화이며, 등기상 가장 앞선 핵심 권리는 2013.07.30. 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·압류·가압류·경매개시결정 및 2024.01.26. 신지윤의 주택임차권등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보면 단순해도 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 관련 문건에는 총 58명·법인의 임차관계가 기재되어 있으며, 상당수는 점유부분이 “미상”이고 강은영(은성테크)은 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 기재되어 있습니다. 대상 902호와 직접 연결되는 것이 명확한 임차권등기자는 신지윤으로, 임차보증금 80,000,000원, 점유개시 2017.06.25., 주민등록·확정일자 2017.07.04.입니다. 말소기준일 2013.07.30.보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 9층902호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 경매개시 | 2023.08.25. 강제경매개시결정 · 아주산업주식회사 |
| 청구액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
| 등기 발급 | 2026.07.12. · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준은 2013.07.30. 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이며 공동담보목록 제2013-915호가 기재되어 있습니다. 2024.07.31. 확정채권양도를 원인으로 2024.10.08. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권이 이전되었으나, 선순위 근저당의 순위 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대부분 후순위, 단 1건은 판정불가
기재된 임차관계는 모두 보증기관 대위·승계가 아닌 당사자 본인 명의이며, 보증기관 승계에 따른 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 확인 가능한 전입일은 모두 2013.07.30. 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 이광준(김미령)은 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 정확도 규칙상 “대항력 가능·미상”으로 남겨야 합니다.
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29. | 15,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11. | 5,000,000원 | 230,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | - | - | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30. | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지윤 | 전유부분의전부 | 2017.07.04. | 80,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 150,000,000원, 현재 최저가는 105,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 73,500,000원(49%), 그 다음은 51,450,000원(34.3%)으로 제시되어 있습니다.
그러나 가격 메리트 판단에 사용할 만한 동일 물건·동일 면적의 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 도원스위트빌2차의 비교 정보에는 42세대, 2013.07.18. 준공, 비교 면적 42.23㎡가 기재되어 있으나 대상 면적과의 일치가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 102,730,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 3,755,584,404원, 채권자 예상배당은 102,730,000원, 미배당은 3,652,854,404원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았고, 대항력 판정불가 점유 1건은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 토지이용·환금성 메모
- 용도. 사건상 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)이라고 기재되어 있습니다.
- 토지. 대지면적 534.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18. 준공으로 기재되어 있으나 가격을 검증할 최근 실거래 금액이 없어 환금성은 실제 거래자료 확인 전까지 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 매각물건명세서상 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능 사건입니다. 일반 최고가매수신고인의 낙찰 가능성에 직접 영향을 주므로 행사 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 902호 실제 점유 확인. 현황조사에는 다른 층·호수 및 점유부분 미상의 다수 임차관계가 함께 기재되어 있습니다. 대상 902호에 현재 누가 실제 점유 중인지 현장에서 구분해야 합니다.
- 이광준(김미령) 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서·전입세대열람 등 원본 확인이 핵심입니다.
- 신지윤 임차권 확인. 보증금 80,000,000원, 전입·확정일자 2017.07.04.로 말소기준보다 후순위이며 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않으므로 할인율만으로 싸다고 판단하지 마십시오.
- 다음 회차 시나리오. 제공 시나리오는 73,500,000원(49%), 51,450,000원(34.3%)입니다. 유찰이 깊어져도 우선매수권·점유 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 우선매수권이 먼저다”
이 사건은 표면적으로는 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰돼 105,000,000원까지 내려온 물건이고, 제공된 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 역시 2013.07.30. 근저당으로 명확하고, 신지윤의 80,000,000원 임차권도 그보다 늦습니다.
그렇다고 단순 안전형으로 볼 사건은 아닙니다. 임차관계가 다수 기재되어 있고, 이광준(김미령)은 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 무엇보다 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있어 외부 입찰자 입장에서는 사실상 낙찰 결과가 제한될 수 있는 구조입니다. 여기에 동일 면적의 최근 실거래가 없어 105,000,000원이 시장가격 대비 얼마나 유리한지도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “70%까지 내려왔다”가 아니라 “우선매수권 행사 여부와 실제 점유를 먼저 확정할 수 있느냐”입니다.
