/ 75,600,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 7층 706호입니다. 등기상 소유자는 김원화이고, 말소기준권리는 2013.07.30 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이며 공동담보목록 제2013-915호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2024.07.31 확정채권양도를 원인으로 2024.10.08 농업협동조합자산관리회사에 이전등기됐지만, 기존 근저당의 순위를 이어받는 구조입니다.
그 뒤 국의 근저당, 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 국세 압류, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합의 별도 임의경매개시결정 및 추가 압류들이 이어집니다. 등기 데이터상 이들은 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기만 보면 인수형 권리보다 점유관계와 우선매수권을 확인하는 일이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 7층706호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2013.07.30 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 소멸
2013.07.30 근저당이 말소기준입니다. 2023.07.04 국의 근저당권(224,115,960원), 2023.08.25 아주산업주식회사 강제경매개시결정, 2023.11.24 국세 압류, 2023.12.28 중소기업은행 가압류(70,944,634원), 2024.01.10 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정과 이후 압류들은 모두 후순위입니다. 배당 부족이 발생해도 데이터상 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 58명 중 1명은 대항력 판정 불가
현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 58명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준일 2013.07.30보다 뒤에 전입한 것으로 정리돼 있어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 이광준(김미령)은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
또한 강은영(은성테크)은 점유부분이 2층(280.2000m2), (주)도원하우징은 201호 일부(12.0000m2)로 표시돼 있어 706호와 위치가 다릅니다. 그 밖의 다수 명단은 점유부분이 미상입니다. 따라서 이 명단 전체를 706호의 실제 임차인으로 단정할 수 없으며, 706호의 실제 점유자는 매각물건명세서와 현장 확인으로 특정해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 108,000,000원, 현재 최저매각가는 75,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 52,920,000원(49%), 3회 유찰 시 37,044,000원(34.3%)입니다.
그러나 이 물건에 대해 최근 12개월 동일 조건 실거래 평균이나 최신 거래를 근거로 한 시세 비교는 확정할 수 없습니다. 단지 정보에는 도원스위트빌2차 42세대, 2013.07.18 준공으로 표시돼 있으나 거래 비교 대상 면적의 일치 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 73,839,200원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,755,584,404원 중 73,839,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,681,745,204원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감돼 실제 배당 순서는 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업기타로 표시돼 있습니다.
- 토지. 대지 534.8㎡, 평지·가로장방, 소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 상대보호구역에 저촉되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
- 단지 정보. 도원스위트빌2차 42세대, 2013.07.18 준공으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광준(김미령) 확인. 전입일·보증금·점유부분이 미상입니다. 이 점유자에 대한 대항력 여부를 보완 명세서에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 706호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단 58명 가운데 다수의 점유부분이 미상이고, 일부는 2층·201호로 명시돼 있습니다. 명단 전체를 706호 임차인으로 간주하면 안 됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부가 외부 낙찰 가능성을 직접 좌우할 수 있습니다.
- 국세·지방세. 압류 5건이 있고 당해세 해당 시 배당 최우선순위가 달라질 수 있으므로 세금 관련 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 75,600,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교 없이 ‘저가’로 단정하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 점유·우선매수권이 먼저다
이 물건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2013.07.30 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 75,600,000원까지 내려왔다는 점만 보면 숫자는 눈에 띕니다.
하지만 최종 판단의 중심은 가격표가 아닙니다. 전입일을 알 수 없는 이광준(김미령)의 대항력 가능·미상이 남아 있고, 현황조사 명단 대부분은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 무엇보다 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권이 적혀 있어 일반 입찰자의 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 실거래 근거도 충분하지 않으므로 “감정가 70% = 싸다”는 결론은 금지입니다. 권리 등기보다 점유 확인과 우선매수권 행사 여부가 선행돼야 하는 확인형 물건입니다.
