수원지방법원 2023타경60281. 안산 단원구 선부동 도원스위트빌2 5층 505호의 다세대 물건으로, 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 표시돼 있습니다. 감정가는 150,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 표면상 45,000,000원 내려온 가격이지만, 배당계산에는 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원, 합계 20,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 있습니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 명단은 보증기관 대위·승계 중복신고 없이 실제 임차인 58명으로 구성돼 있고, 이 중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 채 말소기준권리보다 앞선 전입일만 확인됩니다. 이런 점유자는 보증금 규모를 모르는 상태에서 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 결국 20,000,000원은 인수위험의 끝이 아니라 현재 확인된 하한입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 5층505호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18 준공 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 토지면적 534.8㎡ · 공시지가 2,607,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘임차인 확인’이 더 중요하다
제시된 말소기준은 2023.07.04. 을구 2번 국 근저당권, 채권최고액 224,115,960원입니다. 그 뒤의 KB저축은행 근저당권, 강제·임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 임대현의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임대현은 보증금 80,000,000원의 임차권등기를 했지만 주민등록일이 2023.11.02로 말소기준 이후이므로 대항력은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 확정 인수 2,000만원, 그 밖은 ‘미상’이 핵심
보증기관이 대신 신고한 중복 승계 건은 없으므로 실제 임차인 명단은 58명입니다. 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징은 말소기준보다 앞선 전입과 보증금이 확인되고, 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 각각 15,000,000원, 5,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 반면 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며 승계금액도 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023-03-29 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 15,000,000원 인수 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019-01-11 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 김홍익 | 미상 | 2013-10-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021-05-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022-05-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021-12-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015-12-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015-10-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022-01-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021-10-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018-11-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019-05-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020-10-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김형근 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박지연 | 미상 | 2021-12-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022-05-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015-08-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021-08-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015-11-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019-03-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최서이 | 미상 | 2020-11-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018-04-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김세환 | 미상 | 2017-04-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021-04-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019-03-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023-07-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최정애 | 미상 | 2022-09-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014-05-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017-06-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 제영민 | 미상 | 2020-12-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI H***** | 미상 | 2015-11-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021-04-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020-05-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018-01-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016-12-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018-12-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021-07-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023-03-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유정웅 | 미상 | 2022-11-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022-11-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018-04-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017-01-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023-04-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| LI G***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017-07-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020-07-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이재황 | 미상 | 2020-11-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017-12-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN F***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018-04-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 임대현 | 주택 전부 | 2023-11-02 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 매각으로 소멸 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 하한’을 본다
현재 회차 최저가는 105,000,000원이지만, 확인된 인수액 20,000,000원을 더하면 실질취득비용의 하한은 125,000,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 73,500,000원이라면 최소 93,500,000원, 3회 유찰 시 51,450,000원이라면 최소 71,450,000원입니다. 그러나 보증금 미상 임차인 위험이 남아 있어 유찰될수록 확정적으로 싸진다고 단정할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 매각가 105,000,000원 + 확정 인수 20,000,000원 = 최소 125,000,000원 + 미상 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 매각가 73,500,000원 + 확정 인수 20,000,000원 = 최소 93,500,000원 + 미상 |
| 3회 유찰 시 | 매각가 51,450,000원 + 확정 인수 20,000,000원 = 최소 71,450,000원 + 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,395,584,404원 중 채권자 배당액은 102,730,000원, 미배당액은 4,292,854,404원입니다. 매수인 확정 인수액은 20,000,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 우선매수권 — 일반 경매와 다른 ‘외부 낙찰 제한’ 변수
즉 이 사건에서 응찰자는 두 가지를 별개로 봐야 합니다. 첫째는 얼마를 써낼 것인가의 가격 문제이고, 둘째는 그 가격으로 최고가매수신고인이 되더라도 실제로 취득까지 이어질 수 있는가의 문제입니다. 우선매수권은 후자에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트형 상품으로 전제해 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 규모. 도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18 준공으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지·가로장방 형상, 소로한면 접면입니다. 토지면적은 534.8㎡, 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 42세대 도시형생활주택(원룸형)이라는 물건 성격과 다수 임차관계, 우선매수권 변수를 함께 고려해야 하므로 단순한 감정가 할인율만으로 매도·환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 58명 호수별 대조. 특히 2층·201호로 적힌 임차인과 점유부분 미상 임차인이 실제 505호와 어떤 관계인지 현황조사·매각물건명세서 원문으로 구분해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 확정된 인수액 20,000,000원만 보고 실질취득비용을 계산하지 말고, 보증금 미상 점유자들의 임대차계약·배당요구·점유관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2013년 근저당 설정과 2024년 농업협동조합자산관리회사 이전 기록이 함께 있으므로 2023.07.04 말소기준 산정이 원등기와 어떻게 연결되는지 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 임대현 임차권. 보증금 80,000,000원, 계약일 2021.10.09, 확정일자 2021.10.12, 주민등록일 2023.11.02, 점유개시일 2021.11.19의 관계를 확인해야 합니다. 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부를 입찰 직전까지 확인해야 합니다. 행사 시 외부 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재 회차 105,000,000원은 실질취득가격이 아닙니다. 최소 125,000,000원에 미상 인수위험을 더한 값을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·임차인 최우선변제 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 부담 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억500만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 150,000,000원에서 105,000,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 낙찰가보다 낙찰 뒤 무엇을 떠안는지가 더 중요합니다. 현재 확인된 인수액만 20,000,000원이어서 실질취득 하한은 125,000,000원이고, 보증금 미상 임차인이 다수 남아 그 위의 금액은 아직 열려 있습니다.
더구나 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 외부 응찰자의 실제 취득 가능성도 제한될 수 있습니다. 이 물건은 “유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 “임차관계와 우선매수권을 먼저 해소해야 가격을 계산할 수 있는 사건”에 가깝습니다. 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하고, 확인 전 공격적인 응찰은 피하는 편이 합리적입니다.
