수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 7층 704호, 용도는 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 김원화이고, 2013.07.30. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,360,000,000원이며 공동담보목록 제2013-915호가 붙어 있습니다. 이후 국의 근저당권, 강제·임의경매개시결정, 압류·가압류 등이 이어졌지만 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 채권을 떠안을 구조는 아닙니다. 문제는 점유관계입니다. 조사된 임차·점유자는 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사 대상이고, 대부분은 전입일이 2013.07.30. 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 이광준(김미령)은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 사람만큼은 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 7층704호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 준공 / 규모 | 2013.07.18 · 도원스위트빌2차 42세대 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 시가지경관지구(중심) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
핵심은 2013.07.30. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이후의 국 근저당권, 아주산업주식회사 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2024.10.08. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다.
② 임차·점유 관계 — 58명 중 1명은 대항력 판정 보류
조사된 임차·점유 관계는 58명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 58명 모두 실제 조사 대상입니다. 전입일이 확인된 사람은 모두 말소기준일 2013.07.30. 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 이광준(김미령)은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 우선변제권 역시 확정일자가 확인되지 않아 모두 미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 2,200,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 230,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 미상 | 2023.11.22 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 미상 | 2023.11.20 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 미상 | 2023.11.23 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 미상 | 2024.01.10 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 미상 | 2023.12.04 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구가 확인된 사람은 황영웅·권수정·임대현·강명선·조수혁·문흥준·제영민·안현진·금화숙·서성인입니다. 제영민은 주거 용도로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 73,500,000원, 3회 유찰 시 51,450,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 금액을 근거로 한 시세 판단을 할 수 없으므로, 감정가 대비 30% 하락만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 2. 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 102,730,000원 |
| 3. 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,755,584,404원 중 102,730,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,652,854,404원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 도원스위트빌2차는 42세대, 준공일은 2013.07.18입니다.
- 토지. 토지면적 534.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이고 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 표시 없음.
- 경매 이력. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 점유자 특정. 현황조사 명단의 점유 부분을 대조해 실제 704호 점유자를 먼저 확정해야 합니다.
- 이광준(김미령) 확인. 전입일과 보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 원문과 전입세대 확인이 중요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 3,360,000,000원은 공동담보가 설정돼 있으므로 본건 단독 채무액과 구별해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 별도의 실거래 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 점유관계가 먼저”
이 물건은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 105,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2013.07.30. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리돼, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 임차·점유 조사 대상이 58명에 달하고, 상당수의 점유 부분과 보증금이 미상이며, 특히 이광준(김미령)은 전입일조차 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 본건이 도시형생활주택 원룸형이라는 점까지 감안하면 등기는 정리되지만 점유가 아직 닫히지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
따라서 결론은 권리순위는 비교적 명확, 가격은 판단 보류, 임차관계는 추가 확인 필수입니다. 105,000,000원이라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 704호 문을 실제로 누가 점유하고 있는지, 그리고 그 점유자의 전입일과 보증금이 무엇인지입니다.
