105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 8층 804호로, 용도는 다세대이고 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 유찰 할인보다 임차·점유관계와 매수인 인수 가능성입니다.
말소기준은 2023.07.04. 을구 2번 근저당권으로, 근저당권자는 국, 채권최고액은 224,115,960원입니다. 그 뒤 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류, 중소기업은행 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 임차관계에서는 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징의 확인된 보증금 20,000,000원이 배당 시나리오상 매수인 인수로 잡혀 있고, 그 밖에도 말소기준 전 전입이면서 보증금이 확인되지 않은 사람이 대규모로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 8층804호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 50,261,905원 |
| 말소기준 | 2023.07.04. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.07.17 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준권리는 2023.07.04. 설정된 국의 근저당권입니다. 2023.08.25. 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 2023.11.24. 국 압류, 2023.12.28. 중소기업은행 가압류 70,944,634원, 2024.01.10. 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정과 이후 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력 “확정”보다 미상 위험이 크다
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로 조사 목록상 58명을 그대로 확인대상으로 봐야 합니다. 이 가운데 보증금이 확인된 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징은 말소기준일보다 전입일이 앞서며, 배당 시나리오에서는 각각 15,000,000원과 5,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
반면 대부분은 보증금 또는 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 따라서 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고, 아래 표에서는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 임대현은 2023.11.02. 전입으로 말소기준 후라 대항력 없음으로 정리되고, 이광준(김미령)은 전입일 자체가 확인되지 않아 판정할 수 없습니다. 이중관은 2022.10.26. 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 기재돼 있습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 있음 | 미상 | 인수 15,000,000원 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 / 230,000원 | 있음 | 미상 | 인수 5,000,000원 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이중관 | 미상 · 주거 | 2022.11.18 확정 2022.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 가능 | 해당 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 해당 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 395,584,404원, 배당액은 102,730,000원, 미배당은 292,854,404원입니다. 매수인 인수액 20,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 별도로 부담하는 금액입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 292,854,404원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 323,807,404원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 345,460,504원 | 20,000,000원 |
배당 계산상 인수 20,000,000원은 1회·2회·3회 유찰 시나리오 모두 그대로입니다. 현재 회차에서는 최저가 105,000,000원에 이를 합친 계산상 실질취득이 125,000,000원이고, 2회 유찰 시에는 73,500,000원에 20,000,000원, 3회 유찰 시에는 51,450,000원에 20,000,000원이 별도로 붙습니다. 그러나 보증금 미상 점유자 문제가 정리되지 않았으므로 이 계산만 보고 유찰될수록 싸진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 도원스위트빌2차는 42세대, 사용승인 관련 기준일은 2013.07.18로 확인됩니다.
- 토지. 대지 534.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·가로장방·소로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 804호 점유자 특정. 현황조사에 기록된 58명 가운데 실제 본건 804호를 점유하는 사람이 누구인지 먼저 확정해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유부분 미상·보증금 미상인 말소기준 전 전입자들의 보증금과 임대차계약 내용을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 20,000,000원 인수 검증. 강은영(은성테크)은 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 표시돼 있으므로 배당 시나리오의 인수금액이 실제 804호에 귀속되는지 확인해야 합니다.
- 이중관 확인. 2022.10.26. 확정일자, 2022.11.18. 전입, 배당요구가 확인되지만 보증금은 미상입니다. 실제 보증금과 본건 점유 여부가 중요합니다.
- 선행 근저당 부기등기. 2013.07.30. 을구 1번 근저당의 말소 표시와 2024.10.08. 권리이전 부기등기 관계를 최신 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수로 보지 말고, 인수액과 미상 보증금을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 닫아야 할 것이 있다
감정가 150,000,000원에서 최저가 105,000,000원으로 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 하지만 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액만 더해도 실질취득은 125,000,000원이고, 그마저도 보증금 미상 점유자들의 실제 임대차관계가 정리된 뒤에야 의미가 있습니다.
특히 본건은 8층 804호인데 현황조사상 확인된 보증금 임차인의 점유부분은 2층과 201호 일부로 표시돼 있으며, 나머지 다수가 미상입니다. 따라서 이 사건의 첫 번째 과제는 낙찰가 계산이 아니라 “누가 804호의 임차인인가”를 확정하는 것입니다. 그 작업이 끝나기 전에는 권리 리스크가 큰 D등급 구간으로 보는 것이 적절합니다.
