수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 6층 601호, 용도는 다세대이고 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재된 물건입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.04. 을구 2번 근저당권으로, 근저당권자는 국, 채권최고액은 224,115,960원입니다. 그 뒤의 케이비저축은행 근저당, 강제·임의경매개시결정, 압류, 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 점유관계입니다. 현황조사에 등장하는 점유·임차 신고는 총 58명입니다. 보증금이 확인된 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징은 말소기준일보다 먼저 전입했고 배당표에서도 각각 15,000,000원, 5,000,000원의 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 이들의 점유부위는 각각 2층(280.2000㎡), 201호 일부(12.0000㎡)로 기재돼, 매각대상 601호와 직접 일치하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 6층601호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준 | 2023.07.04. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 전세사기피해자 | 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 따른 우선매수권 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별개
현재 분석의 말소기준은 2023.07.04. 설정된 국의 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 3번 근저당권과 갑구의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2013.07.30. 설정됐던 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있는 한편, 2024.10.08. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 존재하므로 을구 1번 계열 등기의 현재 상태는 원본 등기부에서 연결관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유자 — 601호와의 연결을 먼저 확정해야 한다
현황조사에는 총 58명의 점유·임차 신고가 등장합니다. 보증금이 확인된 신고는 두 건이고, 두 건 모두 말소기준일보다 앞선 전입입니다. 그 밖의 다수 신고자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 강명선은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 별도로 표시돼 있습니다.
| 점유·임차 신고자 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 있음 | 없음 | 15,000,000원 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.20 | 미상 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.20 | 미상 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2023.11.20 | 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 있음 | 행사 가능 확정일자 2019.12.16 · 배당요구 2023.11.22 | 미배당분 미상 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.20 | 미상 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.20 | 미상 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.20 | 미상 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.23 | 미상 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.01.10 | 미상 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.12.04 | 미상 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 신고자는 없습니다. 위 표의 “가능·미상”은 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 보증금·확정일자 등이 특정되지 않은 신고자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않은 표시입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,000,000원 가정 시 집행비용 2,270,000원과 국 근저당에 102,730,000원이 배당돼 매각대금이 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 4,292,854,404원, 소유자 잔여는 0원입니다. 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징 보증금 합계 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 유찰됐지만 ‘싸다’고 말할 시세 근거가 없다
중개 단지 정보에는 도원스위트빌2차 42세대, 준공일 2013.07.18., 대상면적 42.23㎡가 잡혀 있으나 대상 면적의 거래 매칭이 성립하지 않았고, 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 150,000,000원이나 현재 최저가 105,000,000원을 두고 “시세보다 저렴하다”, “70%라 가격 메리트가 있다”라고 결론낼 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 계산상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 20,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 20,000,000원 | 93,500,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 20,000,000원 | 71,450,000원 |
이 표 역시 배당 시뮬레이션에 잡힌 20,000,000원만 더한 계산입니다. 보증금 미상 신고자 가운데 실제 601호 대항력 임차인이 확인되고 미배당 보증금이 남는다면 실질취득액은 달라집니다. 반대로 2층·201호로 적힌 두 신고자가 601호와 무관한 것으로 확정되면 제공된 20,000,000원 인수 계산도 601호 기준으로 다시 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (공적 토지정보 기준)
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 단지. 도원스위트빌2차, 42세대, 준공일 2013.07.18.로 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 534.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 도로. 소로한면이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 최근 실거래 금액이 확인되지 않고 대상면적 매칭도 성립하지 않아, 현재 최저가의 시장 대비 할인 정도를 객관적으로 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 임차인 특정. 현황조사상 58명 가운데 실제 601호에 대응하는 신고자가 누구인지 매각물건명세서·현황조사 원본으로 먼저 확정해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 전입일이 말소기준 이전인 신고자가 다수이므로 보증금·확정일자·배당요구·점유부위를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 20,000,000원 인수의 호수 확인. 배당표상 인수 대상 두 신고자의 기재 부위가 2층 및 201호 일부이므로, 601호에 실제 승계되는 부담인지 반드시 원본 대조가 필요합니다.
- 강명선 권리 확인. 전입 2018.04.13., 확정일자 2019.12.16., 배당요구 2023.11.22.로 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있으나 보증금이 미상입니다.
- 을구 1번 계열 원본 확인. 과거 한국양봉농업협동조합 근저당은 말소 표시가 있으나 2024.10.08. 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기록도 있어 등기 연결관계를 직접 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있어 외부 일반입찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 동일 면적 최근 실거래 비교값이 없어 최저가 105,000,000원이 싸다는 전제 자체를 두지 않는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 601호의 진짜 임차관계가 먼저다”
이 사건은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 띄지만, 현재 자료만으로는 그 가격이 시장보다 싼지 판단할 실거래 근거가 없습니다. 오히려 배당 시뮬레이션은 대항력 임차인 두 건의 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 것으로 계산해 현재 회차 실질취득을 125,000,000원으로 만듭니다.
더 큰 문제는 그 두 신고자의 점유부위가 601호가 아니라 2층과 201호 일부로 적혀 있고, 현황조사에는 모두 58명의 점유·임차 신고가 존재한다는 점입니다. 보증금과 점유부위가 미상인 신고자가 다수라 601호 실제 인수액을 확정할 수 없고, 전세사기피해자의 우선매수권까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 사건이 아니라, 601호 임차관계를 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 권리분석형입니다. 결론은 가격보다 점유 확인이 먼저, 외부 낙찰 가능성까지 확인한 뒤 입찰 판단입니다.
