수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 7층 703호, 등기상 집합건물이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재된 다세대 물건입니다. 소유자는 김원화이고, 2013.07.22 소유권보존 후 2013.07.30 한국양봉농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,360,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 설정·압류·가압류·경매개시 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순위만 보면 기준점은 명확합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사에는 총 58명의 임차·점유 관계가 등장하며 이 가운데 56명은 점유부분이 ‘미상’으로 기재되어 있습니다. 강은영(은성테크)은 ‘2층’, (주)도원하우징은 ‘201호 일부’로 특정되어 있어 703호와 직접 연결되는 점유인지도 구분 확인이 필요합니다. 특히 이광준(김미령)은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 말소기준일 전후 판정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 7층703호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 2013.07.22 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.30 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 · 공동담보목록 제2013-915호 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준일은 빠르지만 점유 확인은 별개
2013.07.30 근저당권 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 2023.07.04 국의 근저당권 224,115,960원, 2023.08.25 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 2023.12.28 중소기업은행 가압류 70,944,634원, 2024.01.10 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정, 이후 국·안산시·화성시 압류 등이 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 신고 58명, 1명은 대항력 판정 불가
보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 조사된 58명 모두 실제 임차·점유 관계로 기재된 신고자입니다. 이 중 57명은 전입신고가 2013.07.30 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 이광준(김미령) 1명만 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있다고 단정할 수 없으므로 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 분리합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 / 230,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2023.11.20 | 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2023.11.20 | 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2023.11.20 | 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2023.11.22 | 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2023.11.20 | 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2023.11.20 | 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2023.11.20 | 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2023.11.23 | 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.01.10 | 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2023.12.04 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 105,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 73,500,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 51,450,000원입니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 금액을 이용한 가격 비교 숫자가 확인되지 않으므로 105,000,000원이 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차 정보일 뿐, 최근 실제 거래가격 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,270,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 102,730,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 105,000,000원 가정 시 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 선순위 한국양봉농업협동조합 근저당권에 배당되고 매각대금은 전액 소진됩니다. 채권 총액 3,755,584,404원 중 배당액은 102,730,000원, 미배당은 3,652,854,404원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 3,652,854,404원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 3,683,807,404원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 3,705,460,504원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 아주산업주식회사의 청구액 50,261,905원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 이는 선순위 근저당권의 채권최고액이 매각가격을 크게 웃돌기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트 물건으로 가정해서는 안 됩니다.
- 규모. 도원스위트빌2차는 42세대, 준공일은 2013.07.18로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 534.8㎡, 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업기타입니다. 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 표시가 확인되지 않습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이를 실거래 시세로 대체해서 해석해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 703호 실제 점유자 특정. 임차·점유 신고 58명 가운데 56명이 점유부분 미상입니다. 703호에 실제로 누가 점유하는지 현장과 원본 조사자료를 대조해야 합니다.
- 이광준(김미령) 최우선 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 전입일이 2013.07.30보다 빠른지, 실제 703호 점유인지, 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자 구분. 나머지 57명은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 명도 대상인지와 실제 점유 여부는 별개의 문제입니다.
- 2층·201호 신고 분리. 강은영(은성테크)은 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 기재됩니다. 703호 사건과의 직접 점유관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 있으면 배당 순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인율을 시세 할인율로 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 금액과 비교할 숫자 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 채권최고액 3,360,000,000원이며 공동담보목록 제2013-915호가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 순위는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2013.07.30 한국양봉농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시 등기는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 105,000,000원을 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 점유관계는 별개의 문제입니다. 58명의 임차·점유 신고 중 56명은 점유부분이 미상이고, 이광준(김미령)은 전입일과 보증금까지 미상입니다. 이 사람은 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 분류하기보다는 703호 실제 점유자와 이광준(김미령)의 권리관계를 먼저 확정해야 하는 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
가격 역시 같은 원칙입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 금액 없이 “30% 할인됐으니 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 권리 기준은 선명하지만 점유와 가격은 아직 확인이 필요한 사건. 이 물건의 승부처는 105,000,000원이라는 숫자보다 703호 점유관계의 실제 모습입니다.
