수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 6층 602호, 용도는 다세대이고 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 감정가는 150,000,000원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 사건 신청채권자는 아주산업주식회사이고 청구액은 50,261,905원입니다.
권리의 기준점은 데이터상 2023.07.04. 을구 2번 국 근저당권입니다. 채권최고액은 224,115,960원이며 채무자는 김원화입니다. 이후의 강제경매개시결정, 압류, 가압류와 후속 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부 자체보다 임차·점유관계가 훨씬 까다롭습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 6층602호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.07.17 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 토지면적 534.8㎡ · 공시지가 2,607,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.04.
말소기준 이후에는 2023.08.25. 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 2023.11.24. 국 압류, 2023.12.28. 중소기업은행 70,944,634원 가압류, 2024.01.10. 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정, 이후 국·안산시·화성시 압류가 이어집니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 이 사건의 핵심 리스크
현황조사에 기재된 점유자는 58명입니다. 이 가운데 확인된 보증금은 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원으로 합계 20,000,000원이며, 배당모형은 두 보증금을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 다만 강은영(은성테크)의 점유부분은 2층(280.2000m2), (주)도원하우징은 201호 일부(12.0000m2)로 적혀 있어, 경매 대상인 6층602호와 실제로 어떤 관계인지 원본 현황조사·매각물건명세서에서 특정해야 합니다.
특히 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입 점유자는 전입일만으로 대항력 有라고 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 김세환은 2017.04.03. 전입·확정일자가 확인되고 2023.12.22. 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능성이 기재돼 있으나 보증금은 미상입니다. 임대현은 2023.11.02. 전입으로 말소기준일 이후라 대항력 없음으로 분류되고, 이광준(김미령)은 전입일 자체가 미상이라 대항력 판정도 미상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 배당 구조 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 395,584,404원 중 예상 채권자 배당은 102,730,000원, 미배당액은 292,854,404원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 20,000,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 점유위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 292,854,404원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 323,807,404원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 345,460,504원 | 20,000,000원 |
2회 유찰 시 매각가는 73,500,000원, 3회 유찰 시 51,450,000원까지 내려가지만 배당모형의 확인된 매수인 인수액 20,000,000원은 그대로입니다. 더 중요한 점은 보증금이 미상인 점유자들의 실제 인수 여부와 금액이 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 따라서 유찰률만 보고 실질취득가를 계산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지·가로장방, 소로한면이며 토지면적은 534.8㎡입니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 실거래 금액 자료가 없고 비교 면적도 일치하지 않아 가격 기반 환금성 판단은 보류하는 것이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 실제 점유자 특정. 현황조사 점유자 58명 가운데 점유부분이 2층·201호 일부 또는 미상으로 기재된 경우가 많습니다. 대상 602호와 각 점유자의 관계를 원본 문서에서 구분해야 합니다.
- 보증금 전수 확인. 확인된 인수액 20,000,000원 외에 보증금 미상 점유자가 다수이므로 보증금·임대차계약·전입·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 선순위 전입 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 김세환 배당관계 확인. 2017.04.03. 전입·확정일자, 2023.12.22. 배당요구가 확인되지만 보증금이 미상입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 2013년 근저당 부기등기 대조. 을구 1번의 말소 표시와 이후 권리이전 부기등기를 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액
현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에서 그 숫자만 보면 안 됩니다. 배당모형에 잡힌 확인 인수액 20,000,000원을 더하면 최소 실질취득부담은 이미 125,000,000원이고, 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성은 아직 열려 있습니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 125,000,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 근거가 없습니다.
따라서 결론은 권리 확인 전 보류입니다. 말소기준 이후 등기권리의 소멸 구조만 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 등기부가 아니라 602호에 귀속되는 임차인과 각 보증금의 확정입니다. 그 범위가 정리된 뒤에야 105,000,000원의 최저가가 진짜 기회인지, 추가 인수 때문에 비싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
