105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 6층 603호의 다세대 물건입니다. 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 김원화이고, 감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만 권리구조는 단순하지 않습니다.
산정된 말소기준권리는 2023.07.04. 을구 2번 국 근저당권입니다. 이 뒤의 강제경매개시결정, 압류, 가압류와 후속 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 특히 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전에 개별 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 6층603호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 50,261,905원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.04. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 승부는 선순위 점유
2013.07.30. 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 산정된 말소기준은 2023.07.04. 국의 근저당권입니다. 이후 2023.08.25. 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 2023.11.24. 국 압류, 2023.12.28. 중소기업은행 가압류, 2024.01.10. 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정 및 이후 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 보증금 미상 선순위 가능자가 핵심
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력 有라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 대상은 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 가격 — 1.05억이 아니라 ‘최소 1.25억 + 미상’으로 봐야 한다
현재 최저가는 105,000,000원입니다. 여기에 배당 시뮬레이션이 매수인 인수로 계산한 20,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 125,000,000원입니다. 보증금 미상 점유자의 실제 인수분은 여기에 포함되지 않았으므로, 입찰가격만 보고 105,000,000원짜리 물건으로 계산하면 안 됩니다.
| 감정가 | 150,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 105,000,000원 (감정가 70%) |
| 배당상 매수인 인수 | 20,000,000원 |
| 최소 실질취득 | 125,000,000원 + 미상 인수분 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 73,500,000원 (감정가 49%) |
| 3회 유찰 시 최저가 | 51,450,000원 (감정가 34.3%) |
도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18. 준공으로 확인되지만 본건과 면적이 일치하는 실거래 표본을 기준으로 한 가격 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 395,584,404원 중 102,730,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 292,854,404원입니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 20,000,000원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 본건은 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 단지. 도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18. 준공입니다.
- 토지. 대지 534.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 소로한면에 접합니다.
- 지역. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 포함돼 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 건축. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 실점유자 특정. 조사된 점유자의 점유부분이 ‘미상’인 경우가 많고, 알려진 보증금 2건은 2층 및 201호 일부로 기록돼 있어 603호와의 직접 관련성을 확인해야 합니다.
- 보증금 원본 확인. 말소기준 이전 전입자들의 임대차계약서·보증금·확정일자·점유개시일을 개별 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 황영웅·권수정·임대현·강명선·조수혁·문흥준·제영민·안현진·금화숙·서성인 등의 문건접수 기록과 실제 배당요구 효력을 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 현재 계산의 출발점은 105,000,000원이 아니라 배당상 인수액을 포함한 최소 125,000,000원입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 법정기일을 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수범위다
현재 최저가는 감정가 150,000,000원의 70%인 105,000,000원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 유찰 할인율이 아닙니다. 배당 시뮬레이션만으로도 매수인 인수액 20,000,000원이 잡혀 있어 최소 실질취득은 125,000,000원이고, 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 점유자가 다수 존재합니다.
게다가 알려진 두 임차인의 점유부분조차 본건 603호와 바로 일치하지 않습니다. 결국 이 사건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “603호에 실제로 어떤 임차권이 붙어 있느냐”를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 선순위 가능 임차인의 보증금과 점유관계가 정리되기 전까지는 최저가가 더 내려가더라도 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
