105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 3층 304호, 용도는 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재된 물건입니다. 감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 105,000,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 표면상 45,000,000원이 내려왔지만, 권리분석에서는 이 할인보다 점유관계와 인수 범위를 먼저 확인해야 합니다.
말소기준은 2023.02.09 접수된 아주산업 주식회사 가압류 61,330,060원입니다. 이 기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 문제는 등기권리보다 말소기준보다 앞선 점유자입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자가 많아 이들을 일률적으로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 정확하게는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 3층304호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2023.02.09 갑구 2번 가압류 · 아주산업 주식회사 · 61,330,060원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 어렵다
2013.07.30 한국양봉농업협동조합 명의의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 이후 2023.02.09 아주산업 주식회사 가압류가 이 사건의 말소기준으로 잡히고, 뒤이어 국의 근저당 224,115,960원, 저축은행권 공동 근저당 4,000,000,000원, 강제경매·압류·중소기업은행 가압류·임의경매가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차·점유 조사 — ‘대항력 가능·미상’이 핵심
보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 선행 점유자는 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 전입일이 말소기준 이후인 경우는 대항력 없음, 전입일 자체가 확인되지 않는 경우는 판정 불가로 구분했습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 점유자는 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 아주산업 주식회사 | 61,330,060원 | 61,330,060원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 41,399,940원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 등 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 아주산업주식회사 | 미상 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 4,406,652,559원, 예상 배당은 102,730,000원, 미배당은 4,303,922,559원입니다. 배당 시나리오상 (주)도원하우징 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 다른 보증금 미상 점유자의 인수액은 이 표에서 확정되지 않습니다.
④ 가격 판단 — 70% 할인만 보고 들어가면 안 된다
현재 최저가 105,000,000원은 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서는 ‘감정가 대비 30% 할인’만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서 이미 5,000,000원 인수가 반영돼 있어 현재 확인 가능한 최소 실질취득비용은 110,000,000원입니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 점유자가 다수라는 점입니다. 실제 인수액이 확인되기 전에는 실질취득비용의 상한을 정할 수 없습니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
매각물건명세서에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음이 기재돼 있습니다. 이는 일반 입찰자가 최고가를 써냈더라도 전세사기피해자가 우선매수권을 행사하면 외부 낙찰자가 그대로 취득하지 못할 수 있다는 뜻입니다. 따라서 일반 매수자 입장에서는 사실상 ‘닫힌 경매’ 가능성을 입찰전략에 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 단지. 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18 준공으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 토지면적 534.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면입니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡로 표시돼 있습니다.
- 계획·규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 표시 없음.
- 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유자를 특정. 점유 부분이 미상인 조사자가 다수이므로 304호와의 관련성을 먼저 확정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 말소기준 전 전입자 중 보증금·확정일자가 미상인 경우는 대항력 가능·미상입니다. 인수 여부를 단정하지 마세요.
- (주)도원하우징 5,000,000원. 배당표에서는 매수인 인수로 잡혀 있으나 점유 부분은 201호 일부입니다. 304호와의 관계를 원문서에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 대조. 황영웅·권수정·임대현·강명선·조수혁·문흥준·제영민·안현진·금화숙·서성인 등의 배당요구 접수 여부가 확인됩니다. 각 점유자의 권리와 304호 관련성을 함께 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 가능성. 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있으므로 일반 입찰자의 실제 취득 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 등기 원문 대조. 2013년 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 말소로 표시되는 한편 2024.10.08 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기재도 존재합니다. 등기사항전부증명서의 현재 효력 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 기준. 최저가 105,000,000원이 아니라 확인된 인수 5,000,000원을 더한 110,000,000원에서 출발하고, 미상 보증금이 확정되면 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 105,000,000원까지 내려왔지만, 권리분석상 할인율을 먼저 볼 사건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 다수이고 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 배당 시나리오에서 확인되는 인수액 5,000,000원을 포함하면 최소 실질취득은 110,000,000원이지만, 이것이 최종 금액이라고 볼 수 없습니다.
게다가 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있어 일반 입찰자에게는 외부 낙찰 제한까지 존재합니다. 결국 이 사건의 순서는 명확합니다. ① 304호 실제 점유자 특정 → ② 보증금·확정일자·배당요구 확인 → ③ 최종 인수액 산정 → ④ 우선매수권 행사 가능성 확인 → ⑤ 그 다음에 응찰가 계산. 현재 단계에서는 가격보다 권리 불확실성이 우선인 고난도 물건입니다.
