105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 7층 702호, 용도는 다세대이며 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 소유자는 김원화 단독소유입니다. 감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 105,000,000원입니다.
등기 순위 자체는 분명합니다. 2013.07.30 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 뒤에 붙은 국세 근저당, 강제·임의경매, 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 선순위 근저당은 2024.07.31 확정채권양도를 원인으로 2024.10.08 농업협동조합자산관리회사에 이전된 이력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 7층702호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준 | 2013.07.30 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준은 선명하지만 점유 확인은 별개
말소기준 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2023.07.04 국의 채권최고액 224,115,960원 근저당, 2023.08.25 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 2023.12.28 중소기업은행의 70,944,634원 가압류, 2024.01.10 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정과 이후 압류들이 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 점유·임차인 — 57명 후순위, 1명은 대항력 가능·미상
현황조사 등에 확인된 점유·임차 관련 인원은 58명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 57명은 모두 말소기준일 2013.07.30보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 이광준(김미령)은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.
점유부분이 구체적으로 기재된 강은영(은성테크)은 2층(280.2000m2), (주)도원하우징은 201호 일부(12.0000m2)로, 매각대상인 7층702호와 다른 부분입니다. 그러나 다수 점유자의 점유부분이 “미상”이므로 702호와의 관계는 입찰 전 확정할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 73,500,000원(49%), 51,450,000원(34.3%)입니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 판단은 하지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 102,730,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,755,584,404원 중 현재 회차 예상배당은 102,730,000원, 미배당은 3,652,854,404원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·용도·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 534.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 경매 통계. 도원스위트빌2차의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 702호 점유자 특정. 현황조사상 점유부분이 미상인 사람이 다수이므로 실제 702호 점유자가 누구인지 현장과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 이광준(김미령) 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 이 항목이 해소되기 전에는 인수 0원을 최종 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없더라도 배당요구·명도관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%지만 직접 비교 가능한 실거래 값이 없어 “시세보다 싸다”는 결론은 유보해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있으므로 최신 등기사항과 채권관계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 미상 점유관계
이 물건은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교값이 없으므로 이 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 권리 면에서는 2013.07.30 근저당이 명확한 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 인수액도 0원입니다.
문제는 점유입니다. 조사된 58명 중 57명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 이광준(김미령) 1명은 전입일·보증금이 미상입니다. 게다가 상당수 점유자의 점유부분도 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기 권리는 소멸형, 점유는 추가 확인형”입니다. 실제 702호 점유자와 미상 임차인의 권리를 확정한 뒤에야 105,000,000원의 실질취득가를 확정할 수 있습니다.
