수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 10층 1001호 다세대 물건입니다. 등기부의 현재 말소기준은 2023.07.04. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원입니다. 이후 설정된 저축은행 근저당, 강제·임의경매개시결정, 압류, 가압류와 2024년 금화숙의 임차권등기는 등기 자체로는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부 뒤에 숨어 있습니다. 금화숙은 2017.12.18. 주민등록, 2017.11.28. 확정일자, 보증금 80,000,000원으로 말소기준보다 앞서고 배당요구도 했습니다. 현재 105,000,000원 매각가 가정에서는 80,000,000원 전액 배당이 잡혀 있지만, 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원은 우선변제 없는 대항력 임차인으로 모델상 20,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
그리고 그 밖의 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만 말소기준보다 빠르다는 이유로 곧바로 “대항력 확정”이라고 단정할 수 없으므로, 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 강은영은 점유부분이 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 기재되어 있고, 상당수는 점유부분 자체가 미상입니다. 대상은 1001호이므로 각 명단이 실제 1001호와 연결되는지를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 10층1001호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발급 | 2026.07.15 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 따로 본다
2013.07.30. 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.07.04. 국의 근저당권입니다. 말소기준 뒤의 권리는 매각으로 정리되지만, 임차인의 대항력은 전입·점유·보증금 및 실제 목적물 일치 여부를 별도로 확인해야 합니다. 특히 금화숙의 임차권등기는 2024.03.05.로 말소기준 뒤에 등기됐어도, 기초가 되는 임대차는 2017년으로 훨씬 앞서 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확정 3명보다 ‘미상’이 더 중요하다
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 현황조사에 올라온 명단 중 상당수가 보증금·확정일자 또는 대상 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 점유자는 전입일이 빠르더라도 아래 표에서 대항력 가능·미상으로 구분했습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023-03-29 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 15,000,000원 인수 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019-01-11 | 5,000,000원 / 230,000원 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 인수 |
| 김홍익 | 미상 | 2013-10-31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021-05-28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022-05-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021-12-16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015-12-02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015-10-20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022-01-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021-10-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018-11-07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019-05-13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020-10-26 | 미상 | 2023-11-20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김형근 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 2023-11-20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박지연 | 미상 | 2021-12-06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022-05-27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015-08-18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021-08-17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015-11-12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019-03-08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023-11-02 | 미상 | 2023-11-20 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020-11-09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018-04-13 | 미상 | 2023-11-22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김세환 | 미상 | 2017-04-03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021-04-28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019-03-15 | 미상 | 2023-11-20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023-07-03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최정애 | 미상 | 2022-09-19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014-05-22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017-06-19 | 미상 | 2023-11-20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 제영민 | 미상 | 2020-12-24 | 미상 | 2023-11-20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI H***** | 미상 | 2015-11-23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021-04-29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020-05-27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018-01-31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016-12-30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018-12-27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021-07-16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023-03-27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유정웅 | 미상 | 2022-11-21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022-11-18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018-04-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017-01-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023-04-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| LI G***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017-07-04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020-07-29 | 미상 | 2023-11-23 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이재황 | 미상 | 2020-11-13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| JIN F***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018-04-30 | 미상 | 2023-12-04 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 금화숙 | 전유부분의전부 | 2017-12-18 | 80,000,000원 | 2024-03-05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재회차 미배당 0원 |
③ 가격 — 30% 유찰이 곧 30% 할인은 아니다
감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 105,000,000원입니다. 그러나 현재 회차의 매수인 인수액은 20,000,000원으로 계산되어, 확인 범위 실질취득 하한은 125,000,000원입니다. 게다가 보증금 미상 점유자의 잠재 인수액은 이 금액에 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 20,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 28,223,000원 | 101,723,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 49,876,100원 | 101,326,100원 |
이 표가 핵심입니다. 낙찰가가 105,000,000원에서 73,500,000원, 51,450,000원으로 내려가도 임차보증금 미배당분이 커지면서 매수인 인수액은 20,000,000원에서 28,223,000원, 49,876,100원으로 증가합니다. 따라서 최저가 숫자만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다. 더구나 이 계산에도 보증금 미상 점유자의 금액은 반영할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 금화숙 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 22,730,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,270,000원과 금화숙 보증금 80,000,000원이 먼저 배당되고, 말소기준 근저당권자 국에 22,730,000원이 배당되어 매각대금 105,000,000원이 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 4,372,854,404원이며, 모델상 매수인 인수액은 별도로 20,000,000원입니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰의 마지막 변수
즉 이 사건은 가격과 권리를 모두 검토해 입찰가를 정한 뒤에도, 우선매수권이라는 별도의 취득 제한 변수가 남습니다. 단순 일반경매와 같은 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 단지 규모. 시세 참고정보상 도원스위트빌2차는 42세대, 준공일 2013.07.18.입니다.
- 시세 비교 한계. 시세 참고 면적 42.23㎡가 대상 물건과 일치하는 거래표본으로 확인되지 않아 동일면적 실거래 비교를 적용하지 않았습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면, 토지면적 534.8㎡입니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1001호 귀속 임차인부터 특정. 2층·201호·미상으로 기재된 점유자가 실제 대상 1001호에 어떤 권리를 주장하는지 원본에서 분리 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠른 점유자 중 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다. 보증금 액수를 확인하기 전에는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.
- 금화숙 배당액 확인. 현재 회차에서는 80,000,000원 전액 배당 계산이나, 더 낮은 회차에서는 미배당분이 매수인 인수액으로 전환되는지 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 확인 인수 20,000,000원. 현재 모델상 강은영 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 대상 호수 일치 여부까지 함께 대조해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 현재 최저가는 105,000,000원이지만 확인 인수까지 합친 하한은 125,000,000원입니다.
- 유찰 후 인수 증가. 2회 유찰 시 인수 28,223,000원, 3회 유찰 시 49,876,100원으로 증가합니다. “낙찰가 하락 = 총취득비용 동일비율 하락”이 아닙니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있으므로 외부 입찰자의 최종 취득 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일면적 최근 12개월 실거래와 최신 거래가 확인되지 않아 현재 가격의 시장 할인 여부는 판단을 보류해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “1.05억”보다 먼저 봐야 할 숫자는 인수액이다
이 사건은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 105,000,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 30% 할인처럼 보이지만, 현재 회차에서 확인되는 매수인 인수 20,000,000원을 더하면 실질취득 하한은 이미 125,000,000원입니다. 더 내려가면 금화숙의 미배당 보증금이 생기면서 매수인 인수액이 28,223,000원, 49,876,100원으로 증가합니다.
무엇보다 보증금·확정일자와 점유부분이 미상인 인원이 많아, 현재 계산된 실질취득 하한조차 최종값이라고 볼 수 없습니다. 대상 1001호와 무관한 명단을 걷어내고 실제 1001호 임차관계를 특정한 뒤에야 인수액이 확정됩니다. 게다가 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성까지 있습니다. 최저가 할인보다 권리 불확실성이 훨씬 큰 사건입니다. 시세도 동일면적 거래가 확보되지 않았으므로 “싸다”라는 결론 역시 보류가 맞습니다.
