105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2의 3층 302호로, 용도는 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 표면 할인율만 보면 30% 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
말소기준은 2023.02.09. 아주산업 주식회사의 가압류입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석돼 있지만, 점유관계는 별개입니다. 2013년부터 2022년 사이 전입한 점유자가 다수 확인되고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 두고 접근해야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 3층302호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2023.02.09. 가압류 · 아주산업 주식회사 · 61,330,060원 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 점유·인수가 핵심
2023.02.09. 아주산업 주식회사의 가압류가 말소기준입니다. 2023.07.04. 국의 근저당권 224,115,960원, 2023.08.18. 저축은행권 근저당 4,000,000,000원, 2023.08.25. 강제경매개시결정, 2023.12.28. 중소기업은행 가압류 70,944,634원, 2024.01.10. 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정 등은 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 6,800만원은 끝이 아니라 출발점
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 전입·기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최향란 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2018.02.01. | 63,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 63,000,000원 산정 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11. | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 5,000,000원 산정 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN F***** · ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신명근 · 김준석 · 조수혁 | 미상 | 2019.02.28. · 2019.03.08. · 2019.03.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI G***** · JIN M***** · CHE J***** | 미상 | 2019.05.09. · 2019.05.09. · 2019.05.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SHI H***** · 안현진 · 황영웅 · 최서이 · 이재황 · 제영민 | 미상 | 2020.05.27. 이후 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박인웅 · CUI F***** · ZHAO S***** · QUAN J***** · 김형근 · 권수정 · SONG M***** | 미상 | 2021.04.28. 이후 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성재 · 박지연 · 최미화 · 정유나 · 정진솔 · 김상준 · 최정애 · 이중관 · 유정웅 | 미상 | 2021.10.25. 이후 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김국환 · 강은영(은성테크) · LI Y***** · QUAN Y***** · 임대현 | 미상 또는 현황조사 기재 부분 | 2023.03.27. 이후 | 15,000,000원 또는 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 본다
현재 최저매각가는 105,000,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 인수액 68,000,000원을 더하면 실질취득액은 173,000,000원입니다. 감정가 150,000,000원보다도 실질 부담액이 커지는 구조입니다. 따라서 “감정가 대비 70%니까 싸다”는 식으로 판단하면 안 됩니다.
이 사건 자료에는 대상 면적과 일치하는 실거래 비교값이 제시되지 않았고, 도원스위트빌2차의 거래 통계도 낙찰가·최근 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 시세 대비 저렴하다는 가격 가점은 부여할 수 없습니다. 특히 미상 보증금 점유자가 남아 있어 실제 실질취득액의 상단도 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최향란 보증금 | 63,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2 · 아주산업 주식회사 가압류 | 61,330,060원 | 61,330,060원 |
| 을구 2 · 국 근저당권 | 224,115,960원 | 41,399,940원 |
| 을구 3 · 저축은행권 근저당 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5 · 아주산업주식회사 경매개시 | 50,261,905원 | 0원 |
| 갑구 8 · 중소기업은행 가압류 | 70,944,634원 | 0원 |
| 갑구 9 · 한국양봉농업협동조합 경매개시 | 50,261,905원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 105,000,000원에서 집행비용 2,270,000원, 아주산업 주식회사 61,330,060원, 국 41,399,940원이 배당되고 매각대금은 소진됩니다. 총 채권액 4,456,914,464원 중 배당액은 102,730,000원, 미배당액은 4,354,184,464원입니다. 매수인 인수 산정액은 별도로 68,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 인수 산정 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 105,000,000원 | 68,000,000원 | 173,000,000원 | 4,354,184,464원 |
| 2회 유찰 · 49% | 73,500,000원 | 68,000,000원 | 141,500,000원 | 4,385,137,464원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 51,450,000원 | 68,000,000원 | 119,450,000원 | 4,406,790,564원 |
유찰이 진행되면 표면 낙찰가는 105,000,000원 → 73,500,000원 → 51,450,000원으로 내려가지만, 배당 시뮬레이션의 인수액 68,000,000원은 그대로입니다. 따라서 실질취득은 각각 173,000,000원, 141,500,000원, 119,450,000원입니다. 다만 이 계산 역시 현재 확인된 시뮬레이션 인수 68,000,000원만 반영한 값이며, 미상 점유자의 보증금 인수 여부가 추가되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
⑥ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’
⑦ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 534.8㎡, 평지·가로장방·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최향란 63,000,000원. 302호 주택전부 임차권등기와 배당 시뮬레이션의 전액 인수 산정을 매각물건명세서 최종 원문과 대조합니다.
- (주)도원하우징 5,000,000원. 배당표에는 매수인 인수로 반영됐지만 현황조사 점유부분이 201호 일부이므로 대상 302호와의 관계를 확인합니다.
- 미상 점유자. 말소기준 2023.02.09. 이전 전입자 중 보증금·확정일자 미상자는 대항력 가능·미상으로 보고 실제 302호 점유·임대차계약을 확인합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부를 확인하지 않고 일반 경매처럼 낙찰 가능성을 계산하면 안 됩니다.
- 가격. 현재 105,000,000원이 아니라 인수 산정액을 합친 173,000,000원을 출발점으로 판단합니다.
- 시세. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 “70%라 싸다”는 판단을 금지합니다.
- 세금·배당. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 핵심이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 150,000,000원에서 105,000,000원으로 한 번 유찰된 물건입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 기준은 105,000,000원이 아니라 최소 173,000,000원의 실질 부담 구조입니다. 최향란 63,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원이 배당 시뮬레이션상 전액 인수로 잡혀 있고, 그 밖에도 말소기준보다 앞선 전입자 중 보증금·확정일자 미상 점유자가 다수입니다.
더 중요한 것은 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점입니다. 외부 입찰자 입장에서는 권리 위험을 감수하고 최고가를 제시해도 우선매수권으로 낙찰이 제한될 수 있는 닫힌 경매입니다. 대상 면적과 일치하는 실거래 가격 근거도 없어 현재 회차를 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거도 없습니다. 등기 후순위 소멸만 보고 들어갈 사건이 아니라, 302호 실제 점유·인수범위와 우선매수권을 먼저 확정해야 하는 고위험 사건입니다.
