수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 9층 903호입니다. 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형)이고, 사건 용도는 다세대입니다. 감정가는 108,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 75,600,000원입니다. 등기상 소유자는 김원화이고, 이 사건 강제경매개시결정의 채권자는 아주산업주식회사입니다.
권리의 기준점은 상당히 오래됐습니다. 2013.07.30 한국양봉농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 국 근저당, 경매개시결정, 압류, 가압류, 주택임차권 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 안현진의 주택임차권은 보증금 47,250,000원, 주민등록·점유개시 2020.07.29, 확정일자 2020.07.01로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 데이터상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 9층903호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.07.20 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
| 단지 정보 | 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 빠르지만 후속 권리가 많다
말소기준 근저당의 채권최고액은 3,360,000,000원이며 공동담보목록 제2013-915호가 붙어 있습니다. 이후 2024.10.08에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 따라서 3,360,000,000원을 이 903호 하나의 단독 채무액처럼 곧바로 해석하는 것은 주의가 필요합니다.
후순위로는 국의 224,115,960원 근저당, 아주산업주식회사의 강제경매, 중소기업은행 70,944,634원 가압류, 한국양봉농업협동조합의 별도 임의경매, 국·안산시·화성시의 압류 등이 존재하지만 데이터상 모두 말소기준 뒤입니다. 2024.06.27 등기된 안현진의 주택임차권도 같은 이유로 매각 시 소멸 대상입니다.
② 점유자·임차인 — 대부분 후순위, 단 1건은 판정 보류
현황조사에는 2층, 201호 일부, 점유부분 미상 등 다양한 기록이 함께 확인됩니다. 이 가운데 등기부 임차권·매각물건명세서까지 연결되는 안현진은 전유부분 전부를 대상으로 보증금 47,250,000원의 임차권등기를 마쳤으나, 주민등록일이 2020.07.29로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부응찰자에게 가장 중요한 변수
매각물건명세서 비고에는 이 물건이 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음이라고 기재돼 있습니다.
④ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 75,600,000원, 시나리오상 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실제 거래금액이 제공되지 않았고, 단지 통계에도 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 75,600,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거가 없습니다.
중개 데이터에는 도원스위트빌2차 42세대, 2013.07.18 준공 정보가 있으나 실거래 가격 비교가 가능한 자료는 확인되지 않습니다. 이 경우 감정가 대비 할인율만으로 등급을 올리는 것은 적절하지 않습니다. 특히 도시형생활주택(원룸형)이라는 이용 형태와 우선매수권, 점유관계 확인 부담을 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 73,839,200원 |
| 을구 2번 근저당 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권총액 3,755,584,404원 중 73,839,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,681,745,204원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 다세대이며, 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 단지. 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 534.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면.
- 용도지역. 일반상업지역 · 도시지역 · 시가지경관지구(중심) · 지구단위계획구역.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 외부 최고가매수신고인이 최종 취득하지 못할 수 있는 사건입니다. 입찰 전 절차 진행상황을 반드시 확인해야 합니다.
- 이광준(김미령) 점유관계. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 대항력 가능·미상으로 유지해야 합니다.
- 903호 직접 점유자 확인. 현황조사에는 2층·201호 일부·점유부분 미상 기록이 다수 포함돼 있습니다. 실제 903호 점유자와 일치하는지 대조가 필요합니다.
- 안현진 임차권. 보증금 47,250,000원, 주민등록·점유개시 2020.07.29, 확정일자 2020.07.01. 말소기준 이후라 데이터상 대항력은 없습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 유형의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당 채권최고액 3,360,000,000원은 공동담보목록 제2013-915호가 연결돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 우선매수권과 점유가 먼저다
이 물건은 등기 순위만 보면 나쁘지 않습니다. 말소기준이 2013.07.30으로 빠르고, 안현진을 포함해 날짜가 확인된 점유자·임차인의 전입은 모두 그 이후입니다. 배당모형상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로 보면 안 됩니다. 이광준(김미령)의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 최종 확정할 수 없고, 무엇보다 매각물건명세서에는 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있습니다. 우선매수권이 행사되면 외부 응찰자에게는 사실상 외부 낙찰 제한이 있는 닫힌 경매가 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 75,600,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 결론은 “등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유 미상 1건·우선매수권·가격 검증 부재 때문에 일반 응찰자에게는 확인할 것이 많은 C급 사건”입니다.
