수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 5층 503호, 용도는 다세대이고 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 감정가 150,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70% 구간이지만, 이 사건에는 최저가만 보고 판단하기 어려운 두 가지가 겹칩니다. 하나는 대규모 점유·임차 명단, 다른 하나는 전세사기피해자의 우선매수권입니다.
등기상 현재 말소기준은 2023.07.04. 을구 2번 근저당권으로 정리돼 있습니다. 이후 강제경매개시결정, 압류, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정과 을구 3번 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2013.07.30. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 제공되는 한편, 2024.10.08. 농업협동조합자산관리회사로의 확정채권양도 등기가 함께 기재되어 있어 등기 원본의 연결관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 5층503호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2023.07.04. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 토지 | 534.8㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 2,607,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계가 진짜 변수
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 58명, 503호 귀속부터 확인
보증금과 점유부분이 명확한 사람은 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징입니다. 두 사람은 전입일이 말소기준보다 빠르고 배당표에는 우선변제권 없이 각각 15,000,000원, 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영했습니다. 그러나 두 사람의 점유부분은 각각 2층과 201호 일부로 기재됩니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 전입일만으로 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023-03-29 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 인수 가능 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019-01-11 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 인수 가능 |
| 김홍익 | 미상 | 2013-10-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021-05-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022-05-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021-12-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015-12-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015-10-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022-01-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021-10-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018-11-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019-05-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020-10-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2023-11-20 |
| 김형근 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2023-11-20 |
| 박지연 | 미상 | 2021-12-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022-05-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015-08-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021-08-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015-11-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019-03-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023-11-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2023-11-20 |
| 최서이 | 미상 | 2020-11-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018-04-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2023-11-22 |
| 김세환 | 미상 | 2017-04-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021-04-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019-03-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2023-11-20 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023-07-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최정애 | 미상 | 2022-09-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014-05-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017-06-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2023-11-20 |
| 제영민 | 미상 | 2020-12-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2023-11-20 |
| CUI H***** | 미상 | 2015-11-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021-04-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020-05-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018-01-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016-12-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018-12-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021-07-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023-03-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유정웅 | 미상 | 2022-11-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022-11-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018-04-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017-01-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023-04-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI G***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017-07-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020-07-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2023-11-23 |
| 이재황 | 미상 | 2020-11-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017-12-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024-01-10 |
| JIN F***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018-04-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2023-12-04 |
③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 가압류 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 4,395,584,404원, 채권자 배당액은 102,730,000원, 미배당은 4,292,854,404원입니다. 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원은 배당받지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다만 점유부분이 매각 대상 503호와 일치하지 않아 실제 귀속 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 4,292,854,404원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 4,323,807,404원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 4,345,460,504원 | 20,000,000원 |
현재 회차의 표면 최저가는 105,000,000원이지만 배당표에 명시된 인수 20,000,000원을 더하면 룰상 최소 실질취득은 125,000,000원입니다. 2회 유찰 시에는 매각가 73,500,000원에 같은 명시 인수액을 더해야 하고, 3회 유찰 시에도 51,450,000원에 명시 인수가 남습니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 점유자들이 503호와 실제 관련된다면 총 인수액이 20,000,000원을 넘어설 수 있다는 점입니다.
⑥ 가격 판단 — 실거래가 부재, ‘70%니까 싸다’ 금지
도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18. 준공으로 제공됐고 비교 대상 면적은 42.23㎡이지만 면적 일치 여부는 불일치로 표시됩니다. 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액도 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 534.8㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·가로장방, 소로한면입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 비교 면적 42.23㎡가 대상과 일치하지 않고 실거래·최근 낙찰가가 없어 가격 환금성을 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 503호 점유자 특정. 현황조사 58명 중 대상 호수에 실제 귀속되는 사람을 먼저 특정해야 합니다.
- 명시 인수 20,000,000원 재검증. 강은영(은성테크)은 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 기재돼 대상 503호와 불일치합니다.
- 미상 보증금 확인. 전입일이 말소기준 이전인 점유자가 다수이며 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 추가 인수액을 단정할 수 없습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부는 외부 낙찰 가능성 자체에 영향을 줍니다.
- 2013 근저당 연결 확인. 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 말소로 제공되지만 2024.10.08. 확정채권양도 등기가 함께 기재되어 등기 원본 연결관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 별도 확보. 최근 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “1회 유찰”보다 “누가 503호의 임차인인가”가 먼저다
이 사건의 표면은 감정가 150,000,000원에서 105,000,000원으로 내려온 1회 유찰 다세대입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현황조사에는 58명이 등장하고, 배당표에는 대항력 임차 보증금 20,000,000원을 매수인 인수로 계산했지만 정작 그 두 점유부분은 2층과 201호 일부로 적혀 대상 503호와 맞지 않습니다. 나머지 다수는 보증금과 점유부분이 미상입니다.
여기에 전세사기피해자의 우선매수권까지 붙어 있습니다. 즉 외부 입찰자는 가격과 권리뿐 아니라 낙찰 가능성 자체도 제한받을 수 있습니다. 시세 자료도 없어 최저가 105,000,000원이 싸다고 볼 근거가 없습니다. 점유자 특정 전에는 실질취득액도 확정할 수 없는 사건이므로, 권리확정 전 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다.
