105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 8층 801호로, 용도는 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 감정가는 150,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 105,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 임차·점유관계와 인수액을 먼저 봐야 합니다.
계산된 말소기준권리는 2023.07.04 을구 2번 근저당권으로, 근저당권자는 국, 채권최고액은 224,115,960원입니다. 이후의 강제경매개시결정·압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 주민등록 또는 점유정보가 다수 존재하고, 특히 801호에는 이림송 명의의 주택임차권등기가 있어 등기 권리만 보고 ‘인수 없음’으로 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 8층801호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2023.07.04 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차는 별도
을구 1번 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기사항상 이미 말소 처리되어 있고, 계산된 말소기준은 2023.07.04 을구 2번 국의 근저당권입니다. 그 뒤 2023.08.25 아주산업주식회사 강제경매개시결정, 2023.12.28 중소기업은행 가압류 70,944,634원, 2024.01.10 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정과 후속 압류들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 801호 임차권과 추가 점유정보를 분리해 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이림송 | 주택전부 · 801호 임차권등기 | 2018.12.27 | 73,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 부위 미상 점유자 | 미상 | 말소기준 이전 등록 다수 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 김홍익, ZHAO H****, CUI X****, ZHAO S****, 정진솔, 최미화, JIN Y****, CUI M****, 정유나, 최성재, 신명근, PIAO M****, CHE J****, 황영웅, 김형근, 권수정, 박지연, 김상준, SONG G****, SONG M****, LI H****, 김준석, 최서이, 강명선, 김세환, 박인웅, 조수혁, QUAN Y****, 최정애, 김홍기, 문흥준, 제영민, CUI H****, CUI F****, SHI H****, CUI J****, 유재화, 이림송(권길연), QUAN J****, 김국환, 유정웅, 이중관, 이형곤, 김만석, LI Y****, LI G****, JIN M****, 신지윤, 안현진, 이재황, 금화숙, JIN F****, ZHENG Y****, 서성인 등 부위가 미상인 점유정보가 확인됩니다. 이들 중 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력 有라고 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
임대현은 전입일 2023.11.02로 말소기준 이후이고, 이광준(김미령)은 전입신고일 자체가 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 또한 2층과 201호 등 801호가 아닌 부위가 명시된 점유도 섞여 있으므로, 각 점유자가 실제 매각대상 801호와 어떤 관계인지를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 개별 대조해야 합니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 105,000,000원이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 여기에 배당 시나리오상 확인되는 매수인 인수 20,000,000원을 더하면, 확인 가능한 실질취득 하한은 125,000,000원+입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,000,000원 | 20,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 73,500,000원 | 21,723,000원 | 95,223,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 43,376,100원 | 94,826,100원 |
위 합계는 각 회차에 제시된 매각가와 매수인 인수액의 단순 합계입니다. 부위 미상 점유자의 보증금과 당해세 여부에 따라 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 이림송 보증금 | 73,500,000원 | 73,500,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 29,230,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,270,000원과 이림송 보증금 73,500,000원을 배당한 뒤, 국 근저당에 29,230,000원이 배당되어 매각대금 105,000,000원이 모두 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 366,354,404원입니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있다
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 단지. 도원스위트빌2차 · 총 42세대 · 2013.07.18 준공.
- 토지. 토지면적 534.8㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업기타 · 평지 · 가로장방 · 소로한면.
- 용도지역. 일반상업지역 · 도시지역 · 시가지경관지구(중심) · 지구단위계획구역.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접함.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
동일 면적의 실거래 비교값이 제시되지 않아 현재 최저가 또는 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 801호 이림송 임차권. 보증금 73,500,000원 전액 배당 여부를 당해세까지 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 확정 인수 20,000,000원. 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원의 실제 매각대상 관련성을 확인해야 합니다.
- 부위 미상 점유자. 보증금·확정일자 미상자는 대항력 가능·미상으로 두고 801호 실제 점유 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 배당요구. 황영웅·권수정·강명선·조수혁·문흥준·제영민·안현진·금화숙·서성인 등 문건접수 내역도 점유호수와 함께 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부는 일반 입찰자의 실제 취득 가능성을 좌우합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 금액이 있으면 임차인 및 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매수인 인수 21,723,000원, 3회 유찰 시 43,376,100원으로 증가하는 구조를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “1.05억 경매”가 아니라 “125,000,000원+ 권리검증형”
표면상 숫자는 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 105,000,000원입니다. 하지만 현재 확인되는 매수인 인수 20,000,000원을 더하면 실질취득 하한부터 125,000,000원+입니다. 게다가 801호 이림송의 73,500,000원 보증금은 현재 계산에서는 전액 배당되지만, 당해세 선차감이 생기면 미배당액이 인수로 넘어올 수 있습니다.
여기에 현황조사상 부위 미상 점유자가 다수 존재하고, 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성까지 있습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차관계 확정이 먼저인 물건입니다. 매각물건명세서에서 801호 실제 점유자·보증금·배당요구와 세금 우선순위를 확정하기 전에는 ‘70%까지 떨어졌으니 싸다’는 결론을 내리기 어렵습니다. 가격 판단은 보류, 권리 확인이 선행입니다.
