수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 6층 604호로, 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재된 다세대 물건입니다. 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 105,000,000원입니다. 표면상으로는 감정가보다 45,000,000원 낮아졌지만, 이 사건은 권리관계가 단순하지 않습니다.
데이터상 말소기준은 2023.07.04. 을구 2번 근저당권입니다. 그보다 앞서 전입한 점유자가 다수이고, 조수혁은 2019.03.15. 전입·점유, 확정일자와 임차권등기까지 갖춘 명확한 대항력 임차인입니다. 반면 현황조사 명단 중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 전입일만 보고 “대항력 확정”으로 처리할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 해당 호수의 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 6층604호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 안산지원 등기과 · 2026.07.15 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 534.8㎡ · 공시지가 2,607,000원/㎡ · 소로1류 접함 |
| 단지 | 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘선순위 점유’를 먼저 봐야 한다
말소기준 이후에는 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 국세 압류, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정과 추가 압류들이 이어집니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세에 해당하는 세액이 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 조수혁은 명확, 나머지 다수는 ‘대항력 가능·미상’
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수혁 | 부동산의 전유부분 전부 | 2019-03-15 | 78,750,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 · 2025-01-10 배당요구 | 현재 가정 전액 배당 · 미배당 시 잔액 인수 가능 |
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023-03-29 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 표기 | 미상 | 15,000,000원 가정* |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019-01-11 | 5,000,000원 / 230,000원 | 대항력 표기 | 미상 | 5,000,000원 가정* |
| 김홍익 | 미상 | 2013-10-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018-02-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021-05-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022-05-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021-12-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015-12-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015-10-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022-01-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021-10-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018-11-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019-05-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020-10-26 | 미상 | 가능·미상 | 2023-11-20 배당요구 · 우선 미상 | 보증금 미상 |
| 김형근 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 2023-11-20 배당요구 · 우선 미상 | 보증금 미상 |
| 박지연 | 미상 | 2021-12-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022-05-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015-08-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021-08-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015-11-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019-03-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023-11-02 | 미상 | 대항력 없음 | 2023-11-20 배당요구 · 우선 미상 | 미상 |
| 최서이 | 미상 | 2020-11-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018-04-13 | 미상 | 가능·미상 | 2023-11-22 배당요구 · 우선 미상 | 보증금 미상 |
| 김세환 | 미상 | 2017-04-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021-04-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023-07-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 최정애 | 미상 | 2022-09-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014-05-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017-06-19 | 미상 | 가능·미상 | 2023-11-20 배당요구 · 우선 미상 | 보증금 미상 |
| 제영민 | 미상 | 2020-12-24 | 미상 | 가능·미상 | 2023-11-20 배당요구 · 우선 미상 | 보증금 미상 |
| CUI H***** | 미상 | 2015-11-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021-04-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020-05-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018-01-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016-12-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018-12-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021-07-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023-03-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 유정웅 | 미상 | 2022-11-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022-11-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018-04-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017-01-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 보증금 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023-04-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| LI G***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017-07-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020-07-29 | 미상 | 가능·미상 | 2023-11-23 배당요구 · 우선 미상 | 보증금 미상 |
| 이재황 | 미상 | 2020-11-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017-12-18 | 미상 | 가능·미상 | 2024-01-10 배당요구 · 우선 미상 | 보증금 미상 |
| JIN F***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018-05-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018-04-30 | 미상 | 가능·미상 | 2023-12-04 배당요구 · 우선 미상 | 보증금 미상 |
* 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 20,000,000원은 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원을 합한 값입니다. 다만 점유부분이 각각 “2층(280.2000m2)”, “201호 일부(12.0000m2)”로 기재되어 대상 604호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 20,000,000원을 604호의 확정 인수액으로 단정해서는 안 되며, 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대상호 관련성을 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총비용이 같은 폭으로 내려가지 않는다
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각가 105,000,000원 외에 매수인 인수액 20,000,000원이 잡혀 있어 시뮬레이션상 실질취득은 125,000,000원입니다. 더 유찰되면 조수혁의 78,750,000원 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 못하면서 미배당 인수액이 증가합니다. 즉 최저가가 내려가는 폭만큼 실제 취득부담이 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 20,000,000원 | 125,000,000원 | 371,604,404원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 26,973,000원 | 100,473,000원 | 395,584,404원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 48,626,100원 | 100,076,100원 | 395,584,404원 |
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 조수혁 보증금 | 78,750,000원 | 78,750,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 23,980,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 395,584,404원 중 배당 시뮬레이션상 채권자 배당액은 23,980,000원이고 미배당은 371,604,404원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 시세 판단 — 감정가 70%라는 이유만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18 준공으로 표시되어 있고 단지 경매통계의 평균 유찰횟수는 1.0회입니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 150,000,000원이나 최저가 105,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판정할 근거가 없습니다. 특히 현재 시뮬레이션상 실질취득액이 125,000,000원이고, 추가 미상 임차인의 실제 인수액까지 확정되지 않은 상태라 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑥ 우선매수권 — 일반 응찰자에게는 ‘닫힌 경매’ 위험
매각물건명세서 비고에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음이 명시되어 있습니다. 따라서 일반 응찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 전세사기피해자의 우선매수권 행사에 따라 외부 낙찰이 제한될 수 있는 구조를 입찰전략에 반영해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다.
- 단지. 도원스위트빌2차 42세대, 2013.07.18 준공입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 면적 534.8㎡, 평지·가로장방이며 소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 604호 임차인 특정. 현황조사상의 다수 점유자 중 실제 604호 점유자가 누구인지 원본으로 구분해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력·인수액을 확정할 수 없습니다.
- 조수혁 배당 확인. 현재 가정에서는 78,750,000원이 전액 배당되지만 추가 유찰 시 미배당분이 인수액으로 전환되는 시나리오를 확인해야 합니다.
- 20,000,000원 인수 검증. 강은영(은성테크)은 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 표기돼 604호와 점유부분이 불일치합니다.
- 을구 1번 원본 대조. 2013.07.30 근저당권과 2024.10.08 근저당권 이전 기록의 현재 효력을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부는 실제 배당 및 후순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부를 확인하지 않고 일반 경매처럼 낙찰 가능성을 계산하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보류. 직접 비교 가능한 최근 실거래가 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마십시오.
맺으며 — “70% 유찰”보다 권리확정이 먼저
이 사건의 최저가는 감정가 150,000,000원에서 105,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 배당 시뮬레이션만 적용해도 매수인 인수 20,000,000원을 더한 실질취득은 125,000,000원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 26,973,000원, 48,626,100원으로 증가해 실질취득액은 각각 100,473,000원, 100,076,100원 수준에 머뭅니다.
여기에 대상 604호와의 관계가 명확하지 않은 임차인 인수 시뮬레이션, 보증금·확정일자 미상 점유자 다수, 을구 1번 근저당권 관련 추가 확인사항, 국세·지방세 압류, 전세사기피해자 우선매수권까지 겹쳐 있습니다. 최저가 할인보다 권리 불확실성이 훨씬 큰 물건입니다. 604호 실제 임차관계와 인수금액을 원본 서류로 확정하기 전까지는 응찰가 산정 단계로 넘어가기 어렵습니다. 가격은 내려왔지만, 권리는 아직 닫히지 않았습니다.
