105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 7층 701호의 다세대 경매입니다. 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 김원화이고, 2013년 7월 22일 소유권보존 후 2013년 7월 30일 한국양봉농업협동조합이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 국 근저당, 강제·임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류와 국·안산시·화성시 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013년 근저당은 공동담보목록 제2013-915호가 붙어 있고, 2024년 10월 8일 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 현재 회차 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기보다 점유관계 확인입니다. 현황조사상 신고 인원은 58명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 인원은 없습니다. 이 가운데 57명은 전입일이 2013년 7월 30일 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 분류됐지만, 이광준(김미령)은 전입일 자체가 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 따라서 이 1명에 대해서는 대항력 없다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 7층701호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 안산지원 등기과 · 2026.07.12 |
| 토지 | 대 · 534.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 · 시가지경관지구(중심) · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 2,607,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.07.30. 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이고 공동담보목록 제2013-915호가 기재돼 있습니다. 2024.10.08.에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 우선순위 자체는 2013.07.30. 설정등기를 기준으로 봅니다.
후순위인 2023.07.04. 국 근저당권 224,115,960원, 2023.08.25. 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 2023.12.28. 중소기업은행 가압류 70,944,634원, 2024.01.10. 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정과 이후 압류들은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2017년 안산시 압류와 2023년 안산세무서 압류는 이미 해제·말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 57명은 후순위, 1명은 판정 미상
현황조사 등에 기재된 신고 인원은 58명입니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없어 실제 신고 인원 58명으로 봅니다. 명시된 전입일이 있는 57명은 모두 말소기준일 2013.07.30. 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류됐습니다.
하지만 이광준(김미령)은 점유부분·전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 정확도 원칙상 이 경우는 ‘대항력 없음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 또한 강은영(은성테크)은 점유부분이 2층(280.2000㎡), (주)도원하우징은 201호 일부(12.0000㎡)로 기재돼 매각대상인 701호와 일치하지 않습니다. 나머지 다수 인원은 점유부분이 미상이라 701호와의 실제 관련성 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 / 230,000원 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.11.20 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.11.20 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.11.20 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.11.22 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.11.20 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 없음 | 확정일자 2014.05.06 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.11.20 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.11.20 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.11.23 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.01.10 · 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.12.04 · 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70%지만 실거래 근거가 없다
감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 결과입니다. 다만 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래 금액, 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 제시돼 있지 않아 105,000,000원이 실제 시세보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 없습니다.
도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18. 준공으로 기재돼 있지만 비교 대상 면적 42.23㎡는 매각대상과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 해당 면적을 701호의 전용면적으로 사용하거나 이를 기준으로 가격을 산정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,270,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 102,730,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,755,584,404원 중 예상배당은 102,730,000원, 미배당은 3,652,854,404원입니다. 2013년 근저당에는 공동담보목록 제2013-915호가 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았고, 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 3,652,854,404원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 3,683,807,404원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 3,705,460,504원 | 0원 |
현재 배당 시나리오상 아주산업주식회사의 청구금액 50,261,905원은 현재 회차와 2회·3회 유찰 가정 모두 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 채권자의 미배당 자체가 매수인의 인수금으로 전환되는 것으로 계산되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 선부동 1087-15, 지목 대, 토지면적 534.8㎡, 평지·가로장방·소로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 표기. 도원스위트빌2차는 42세대, 준공일 2013.07.18.로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 701호 실제 점유자 특정. 58명 중 상당수의 점유부분이 미상입니다. 매각대상 701호와 실제로 연결되는 인원을 먼저 특정해야 합니다.
- 이광준(김미령) 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 전입세대·점유관계·계약 내용을 확인하기 전 인수 0원을 확정하지 마십시오.
- 보증금 미상 점유자 확인. 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징 외에는 보증금 금액이 확인되지 않은 인원이 다수입니다.
- 점유부분 불일치 확인. 강은영(은성테크)은 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 기재돼 매각대상 701호와 일치하지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당이 정리됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 근거가 없습니다. 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 0원, 점유는 아직 미완성”
이 사건은 말소기준이 2013.07.30. 한국양봉농업협동조합 근저당으로 분명하고, 현재 계산상 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수 0원입니다. 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔다는 점도 명확합니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 58명의 점유 관련 인원이 기재돼 있고, 그중 1명은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 상당수는 점유부분 자체도 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 70%라는 할인율보다 701호의 실제 점유자와 이광준(김미령)의 대항력 여부를 확정하는 것입니다.
실거래 비교자료가 없어 가격의 싸고 비쌈 역시 아직 판단할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 점유 리스크는 확인 전까지 열려 있음입니다. 이 점을 반영하면 현재 단계의 종합 판단은 C가 적절합니다.
