수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 8층 803호의 다세대 물건입니다. 감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 105,000,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2023.07.04 을구 2번 ‘국’ 근저당권이며 채권최고액은 224,115,960원입니다. 이후 강제경매개시결정, 압류, 가압류 및 추가 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 말소보다 점유·임차관계입니다. 현황조사상 등재된 임차인·점유자 기록은 58건이고, 그중 56건은 말소기준일보다 앞선 전입일을 갖습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 경우가 대부분이므로 이를 모두 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 803호에 실제로 귀속되는 점유관계와 보증금은 매각물건명세서 및 현황조사 원문을 호실별로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 8층803호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.04 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.07.12 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 어렵다
2013.07.30 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 현재 분석의 말소기준은 2023.07.04 국 근저당권입니다. 2023.08.25 아주산업주식회사 강제경매개시결정 이후 국세·지방세 압류, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정 등이 이어졌으며 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 말소기준 전 전입 다수
현황조사 등에 등재된 기록은 58건입니다. 보증금이 확인된 강은영(은성테크)과 (주)도원하우징은 말소기준보다 앞선 전입으로 배당모형상 전액 인수 처리되어 있습니다. 그 밖의 대부분은 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 임대현은 2023.11.02 전입으로 말소기준 이후이고, 이광준(김미령)은 전입일이 확인되지 않아 판정 자체가 미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 / 230,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정웅 | 미상 · 주거 | 2022.11.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 하지만 배당모형상 매수인에게 인수되는 것으로 잡힌 보증금이 20,000,000원이므로, 숫자로 확인되는 실질취득액은 우선 125,000,000원입니다. 여기에 803호에 귀속되는 보증금 미상 선순위 임차인이 실제로 확인될 경우 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다.
도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18 준공으로 표시되어 있으나 대상면적과 비교 표본의 면적 일치가 확인되지 않았고 적용 가능한 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 최저가 105,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지를 현재 숫자로 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서 채권자 총 청구액은 395,584,404원, 총 배당액은 102,730,000원, 미배당은 292,854,404원입니다. 매수인 인수액은 20,000,000원으로 계산되어 있으나, 보증금 미상 점유자와 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 모형상 인수 | 확인분 기준 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 20,000,000원 | 125,000,000원 이상 | 292,854,404원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 20,000,000원 | 93,500,000원 이상 | 323,807,404원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 20,000,000원 | 71,450,000원 이상 | 345,460,504원 |
표의 실질취득액은 배당모형에 잡힌 20,000,000원만 더한 최소 확인분 기준입니다. 보증금 미상 임차인의 803호 귀속과 대항력이 실제로 확인되면 낙찰가가 내려가도 인수액이 추가되어 전체 취득원가는 표보다 높아질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수만 보고 안전마진이 커진다고 단정하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다.
- 단지. 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18 준공.
- 토지. 토지면적 534.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 소로한면 접면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교 대상으로 제시된 면적은 42.23㎡이나 대상면적 일치가 확인되지 않아 해당 수치를 직접 시세 비교에 사용하기 어렵습니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.0회로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 803호 점유자 특정. 58건의 현황조사 기록 중 대상 803호에 실제 귀속되는 임차인·점유자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 분리 확인해야 합니다.
- 보증금 원액 확인. 말소기준 전 전입 기록이 56건이며 보증금 미상이 다수입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 20,000,000원 인수 검증. 배당모형은 강은영(은성테크) 15,000,000원, (주)도원하우징 5,000,000원을 매수인 인수로 계산하지만 기재 점유부분이 803호와 일치하지 않습니다.
- 유정웅 배당 확인. 확정일자 2022.10.26, 전입 2022.11.21, 배당요구 2023.11.20이 확인되지만 보증금이 미상입니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성이 명시되어 있어 일반 최고가매수신고인의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액을 확인해야 실제 배당과 후순위 미배당을 계산할 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 105,000,000원은 감정가 70%이지만 확인된 인수액을 더하면 125,000,000원 이상입니다. 보증금 미상분을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인만으로 응찰 근거를 만들지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “1.05억 낙찰”이 곧 “1.05억 취득”은 아니다
이 사건은 등기상 후순위 권리 대부분이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 권리분석의 중심은 임차관계입니다. 현재 최저가 105,000,000원에 배당모형상 인수액 20,000,000원만 더해도 실질취득은 125,000,000원 이상이고, 말소기준 전 전입이 56건에 이르는 가운데 다수의 보증금과 점유부분이 미상입니다.
게다가 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 명시되어 있어 외부 입찰자가 최고가를 적더라도 낙찰이 확정된다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교 역시 대상면적과 일치하는 거래표본이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 “가격 할인보다 점유자 특정과 인수액 확정이 먼저”입니다. 803호에 실제 귀속되는 임차인, 보증금, 배당요구, 우선매수권 행사 여부가 모두 정리되기 전까지는 최저가 105,000,000원만 보고 접근하기 어려운 고위험 물건입니다.
