수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 6층 606호로, 물건 용도는 다세대이고 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,600,000원입니다.
등기상 핵심은 2023.07.04. 설정된 국의 근저당권 224,115,960원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정·압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계가 훨씬 중요합니다. 확인된 임차보증금 20,000,000원은 배당을 받지 않고 매수인이 인수하는 것으로 배당표에 반영돼 있으며, 그 밖에도 말소기준보다 앞선 전입자가 다수 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 6층606호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준 | 2023.07.04. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개
2013년 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2023.07.04. 국의 근저당권입니다. 이후 아주산업주식회사의 강제경매, 국·안산시·화성시의 압류, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차관계는 말소기준권리와 별도로 봐야 합니다. 강은영(은성테크)는 2023.03.29. 전입, 보증금 15,000,000원이고, (주)도원하우징은 2019.01.11. 전입, 보증금 5,000,000원입니다. 두 보증금은 배당표에서 각각 매수인 인수로 처리되어 총 20,000,000원이 확인됩니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 인수와 미상 위험을 분리
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 명단은 중복 보증기관 청구를 제외할 필요 없이 각각 현황조사·문건접수 등에 나타난 점유자입니다. 다만 보증금·전입일·점유 부분이 충분히 확인되지 않은 경우가 많아 실제 606호와의 점유관계 및 임대차의 실체를 원본으로 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 有 | 미상 | 인수 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 有 | 미상 | 인수 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최정애 | 미상 · 주거 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 가능 | 미배당 시 미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 73,839,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 75,600,000원 가정 시 집행비용 1,760,800원을 제외한 73,839,200원이 국의 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권총액 395,584,404원 대비 총 배당은 73,839,200원, 미배당은 321,745,204원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확인이 먼저
도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18. 준공으로 조사되어 있고, 대상 면적은 30.36㎡이나 면적 매칭은 확인되지 않았습니다. 실거래 매각금액 자료도 제시되지 않아 이 사건에서는 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 할인폭을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 특히 현재 회차의 최소 실질취득 95,600,000원과 추가 인수 가능성을 먼저 확정한 뒤, 별도의 시세 확인을 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다.
- 규모. 도원스위트빌2차 42세대, 2013.07.18. 준공입니다.
- 토지. 토지면적 534.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로한면, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확인된 20,000,000원부터 입찰가에 더할 것. 최저가 75,600,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다.
- 선순위 전입자별 보증금 확인. 말소기준 2023.07.04. 이전 전입자 상당수의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 대조해야 합니다.
- 606호 실제 점유범위 확인. 현황조사상 2층·201호 일부·미상 등 다양한 점유부분이 함께 나타나므로 대상 호수와 실제 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최정애 우선변제 확인. 확정일자 2022.07.11., 전입 2022.09.19., 배당요구 2023.12.04.로 우선변제권 행사 가능성이 표시되어 있으나 보증금이 미상입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 낮은 유찰가를 안전마진으로 착각하지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 확인 인수액 20,000,000원은 유지되고 미상 인수 가능성은 해소되지 않습니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 108,000,000원에서 한 번 유찰돼 75,600,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 이야기가 달라집니다. 확인된 대항력 임차보증금 20,000,000원을 더한 최소 실질취득액부터 95,600,000원이고, 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 다수 남아 있습니다.
등기부상 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 말소되지만, 그것만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 확인된 인수 20,000,000원 + 미상 선순위 점유자가 이 사건의 핵심입니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 75,600,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 사건이며, 현재 상태에서는 보수적인 접근이 맞습니다.
