수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 9층 901호로, 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 김원화이며 2013.07.22 소유권보존 뒤 2013.07.30 한국양봉농업협동조합 명의의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2023.08.25, 채권자는 아주산업주식회사입니다.
말소기준 이후에는 국 명의 근저당권, 세무관서·지방자치단체 압류, 중소기업은행 가압류, 경매개시결정 등이 이어집니다. 배당표에서는 매각가 105,000,000원 중 집행비용 2,270,000원을 빼고 선순위 근저당권에 102,730,000원이 배당되며 뒤 채권은 미배당으로 계산됩니다. 채권자가 못 받는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 같은 개념이 아닙니다. 시뮬레이션상 채권 미배당은 3,652,854,404원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 · 강제경매개시결정 2023.08.25 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 9층901호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.30 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기사항 발급 | 2026.07.12 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 점유 확인이 핵심
말소기준은 2013.07.30 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 2023.07.04 국 명의 후순위 근저당권, 2023.08.25 강제경매개시결정, 2023.11.24 이후 압류와 2023.12.28 중소기업은행 가압류 등은 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2013년 근저당권은 2024.07.31 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록도 있습니다.
② 임차인·점유자 — 58명 중 1명은 대항력 판정 미상
현황조사에 기재된 인원은 58명입니다. 전입일이 확인된 57명은 모두 말소기준일 2013.07.30 이후 전입으로 기재돼 있어 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이광준(김미령)은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력이 있다고 단정할 수도, 반대로 없다고 확정할 수도 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 “없음” 표시는 말소기준일 2013.07.30 이후 전입으로 기재된 경우입니다. 우선변제 여부는 확정일자·우선변제 정보가 확인되지 않은 경우 “미상”으로 표시했습니다. 보증금 대위·보증기관 승계로 중복 신고된 인원은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 105,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않기 때문에, 이 30% 하락을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다.
단지 정보는 도원스위트빌2차, 42세대, 2013.07.18 준공으로 집계되어 있으며, 경매 집계값은 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%입니다. 따라서 현재 가격의 매력도를 감정가 할인율만으로 높게 평가하기보다는 실제 거래 가능한 가격과 환금성을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,270,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 102,730,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,755,584,404원 중 예상 배당액은 102,730,000원, 채권자 미배당은 3,652,854,404원입니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 3,652,854,404원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 3,683,807,404원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 3,705,460,504원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 105,000,000원에서 73,500,000원, 51,450,000원으로 낮아지고 채권자 미배당은 반대로 증가합니다. 하지만 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 세 경우 모두 0원입니다. 다만 대항력 판정 미상 점유자의 실제 권리가 확인될 경우에는 별도 검토가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 토지. 대지 534.8㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업기타’, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 정보는 42세대·2013.07.18 준공이며 경매 집계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%입니다. 실거래 금액 비교가 되지 않아 환금성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이광준(김미령) 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 전입세대·점유관계·계약관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 901호 실제 점유자 특정. 현황조사 기재 인원이 58명이고 다수 점유부분이 미상입니다. 2층 및 201호로 특정된 임차인도 있어 대상 901호와 구분해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2013.07.30 말소기준 근저당권에는 2024.07.31 확정채권양도에 따른 농업협동조합자산관리회사 이전 기록이 있습니다.
- 후순위 근저당 부기등기 확인. 2023.08.18 설정된 근저당권과 그 뒤의 이전·경정 기록은 등기 원본에서 최종 상태를 함께 대조하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 최저가 105,000,000원은 감정가의 70%일 뿐 시세 대비 70%라는 뜻이 아닙니다. 비교 가능한 실제 거래가격 확인 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 명도비용 반영. 점유자가 다수 기재돼 있으므로 실제 901호 점유자를 특정한 뒤 명도 가능성과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 계산”보다 먼저 확인할 1명
등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2013.07.30 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하며 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사 58명 가운데 이광준(김미령)의 전입일·보증금이 확인되지 않았다는 점이 이 사건의 핵심 예외입니다. 이 사람의 대항력 여부가 정리되기 전까지 인수 0원을 확정값처럼 다뤄서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 105,000,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 판단에는 근거가 부족합니다. 단지 경매 집계의 매각률도 0.0%로 표시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 말소기준 자체보다 미상 점유자의 권리 확인과 실제 환금가격 검증이 입찰의 선결조건입니다.
