수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 5층 506호로, 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)인 다세대 물건입니다. 소유자는 김원화이고 현재 최저매각가는 75,600,000원입니다. 권리분석의 기준은 2023.07.04. 설정된 을구 2번 국 근저당권 224,115,960원입니다. 이후 경매개시결정·압류·가압류· 후순위 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 기재돼 있습니다.
다만 이 사건에서 등기상 권리의 소멸 여부만 확인하고 끝내면 안 됩니다. 506호에는 최서이의 주택임차권등기가 있고, 전입 2020.11.09., 확정일자 2022.10.13., 보증금 47,250,000원으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 최저가 75,600,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,760,800원 다음으로 최서이에게 47,250,000원이 전액 배당되므로, 해당 보증금의 미배당 인수는 발생하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 5층506호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구금액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 534.8㎡ · 공시지가 2,607,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2013.07.30. 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있고, 본 사건의 말소기준은 2023.07.04. 을구 2번 국 근저당권입니다. 이후 2023.08.25. 아주산업주식회사의 강제경매개시결정, 2023.11.24. 압류, 2023.12.28. 중소기업은행 가압류, 2024.01.10. 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정, 2024.10.22. 최서이 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 506호와 타층·타호 정보를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최서이 | 주택전부 | 2020.11.09 | 47,250,000원 | 있음 | 있음 | 현재 회차 미배당 0원 |
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 가능 | 미상 | 시뮬레이션 15,000,000원 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 가능 | 미상 | 시뮬레이션 5,000,000원 |
| 김홍익 외 현황조사 점유자 | 미상 | 말소기준 이전 다수 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
특히 김홍익, ZHAO H****, CUI X****, ZHAO S****, 정진솔, 최미화, JIN Y****, CUI M****, 정유나, 최성재, 신명근, PIAO M****, CHE J****, 황영웅, 김형근, 권수정, 박지연, 김상준, SONG G****, SONG M****, LI H****, 김준석, 강명선, 김세환, 박인웅, 조수혁, QUAN Y****, 최정애, 김홍기, 문흥준, 제영민, CUI H****, CUI F****, SHI H****, CUI J****, 유재화, 이림송(권길연), QUAN J****, 김국환, 유정웅, 이중관, 이형곤, 김만석, LI Y****, LI G****, JIN M****, 신지윤, 안현진, 이재황, 금화숙, JIN F****, ZHENG Y****, 서성인은 현황조사상 점유부분 또는 보증금·확정일자가 명확하지 않은 항목이 포함돼 있습니다. 이런 점유자를 보증금 미상 상태에서 대항력 있음으로 확정해서는 안 되며, 대상 506호와 실제 점유관계가 연결되는지부터 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 최서이 보증금 | 47,250,000원 | 47,250,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 26,589,200원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 4,395,584,404원, 채권자 배당액은 26,589,200원, 미배당액은 4,368,995,204원입니다. 매수인 인수액은 20,000,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험을 따로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 75,600,000원 | 4,368,995,204원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 52,920,000원 | 4,391,266,964원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 37,044,000원 | 4,395,584,404원 | 31,272,792원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 20,000,000원으로 유지되지만, 3회 유찰 시에는 31,272,792원으로 증가합니다. 최저가가 내려가는 것과 실제 부담이 같은 속도로 줄어드는 구조가 아니라는 점이 중요합니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
⑥ 입지·물건 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 단지. 도원스위트빌2차, 총 42세대, 사용승인일 2013.07.18.
- 토지. 대 534.8㎡, 평지·가로장방, 소로한면, 일반상업지역입니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 상대보호구역 저촉 및 소로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 표시가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최서이 배당 확인. 현재 회차 배당표상 보증금 47,250,000원은 전액 배당되지만 실제 매각 시 배당 결과를 다시 확인해야 합니다.
- 20,000,000원 인수 귀속 확인. 강은영(은성테크)은 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 기재돼 있어 대상 506호와의 연결 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자 또는 점유부분이 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 506호 실점유 여부부터 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성이 있으므로 일반 입찰자의 외부 낙찰 제한을 전제로 접근해야 합니다.
- 유찰 시 인수 증가 확인. 3회 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 31,272,792원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 506호 점유관계를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — 70% 할인보다 먼저 볼 것은 ‘누가 506호 권리를 갖는가’
이 물건은 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 75,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만 놓고 보면 가격 할인보다 권리관계 확인이 우선입니다. 506호 임차권자 최서이는 보증금 47,250,000원을 현재 회차에서 전액 배당받는 구조여서 주된 임차보증금 인수는 해소됩니다. 반면 배당 시뮬레이션은 20,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있고, 해당 두 점유자의 점유부분은 대상 506호와 다르게 기재돼 있습니다. 여기에 보증금·확정일자·점유부분이 미상인 현황조사 점유자가 다수 존재합니다.
또한 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있어 일반 입찰자에게는 외부 낙찰 제한이 있는 닫힌 경매입니다. 3회 유찰 시 매각가는 37,044,000원으로 내려가도 인수 시뮬레이션은 31,272,792원으로 커집니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가 70%”가 아니라 “506호 귀속 임차관계와 우선매수권 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는다”입니다.
