105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 8층 802호의 다세대 물건으로, 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 그러나 말소기준일 이전 전입으로 표시된 점유자가 다수이고, 802호 자체에는 김국환의 보증금 100,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다.
권리분석의 출발점은 2023.07.04. 설정된 국의 근저당권 224,115,960원입니다. 2013년 한국양봉농업협동조합 근저당 3,360,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준으로 잡히지 않습니다. 2023.07.04. 이후의 경매개시결정·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 8층802호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 청구 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18. 사용승인 |
| 토지 | 대 534.8㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 2,607,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차권이 핵심
말소기준은 2023.07.04. 을구 2번 국 근저당권입니다. 이후 아주산업주식회사 강제경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정과 국·안산시·화성시의 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세에 해당하면 배당순위가 달라져 후순위 배당액이 더 줄 수 있습니다.
② 임차인·점유자 — 802호와 다른 호수 기록을 반드시 분리
조사상 임차·점유자는 모두 58명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 0명입니다. 따라서 중복 승계분을 보증금에 더하는 문제는 없습니다. 다만 실제 경매목적물인 802호와 점유부분이 명확히 연결되는 사람은 김국환 1명입니다. 강은영(은성테크)은 2층(280.2000m2), (주)도원하우징은 201호 일부(12.0000m2)로 표시되어 802호와 점유부분이 일치하지 않습니다. 나머지 55명은 점유부분이 미상입니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 예상배당·실질취득 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 김국환 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 2,730,000원 |
| 3. 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 70,944,634원 | 0원 |
| 5. 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 105,000,000원 중 집행비용 2,270,000원, 김국환 100,000,000원, 국 근저당권 2,730,000원이 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 청구액 395,584,404원 중 2,730,000원만 배당돼 미배당액은 392,854,404원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 산정 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 105,000,000원 | 20,000,000원 | 125,000,000원 | 392,854,404원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,500,000원 | 48,223,000원 | 121,723,000원 | 395,584,404원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,450,000원 | 69,876,100원 | 121,326,100원 | 395,584,404원 |
특히 2회 유찰 시 매각가는 73,500,000원, 3회 유찰 시 51,450,000원으로 김국환 보증금 100,000,000원보다 낮아집니다. 이때 김국환 보증금 중 배당받지 못한 부분이 매수인 인수로 이동하므로, 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득액이 같이 내려가지 않습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 48,223,000원, 69,876,100원으로 커지고 실질취득액은 각각 121,723,000원, 121,326,100원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·단지 정보 기준)
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트로 전제해서 시세를 비교하면 안 됩니다.
- 단지. 도원스위트빌2차는 42세대이며 사용승인일은 2013.07.18.입니다.
- 토지. 전체 토지면적 534.8㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다. 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 소로한면입니다.
- 도시계획. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표기는 없습니다.
- 경매 통계. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록되어 있어 환금성에 가격 가점을 줄 근거는 약합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 802호 점유범위 특정. 김국환 외 57명의 조사기록 중 실제 802호에 해당하는 사람이 누구인지 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 20,000,000원 인수 산정 검증. 강은영은 2층, (주)도원하우징은 201호 일부로 기재되어 있으므로 두 보증금이 802호 매수인에게 실제 승계되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 점유부분 미상 55명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김국환 미배당 시나리오. 추가 유찰로 매각가가 100,000,000원 아래가 되면 미배당 보증금이 인수로 이동하므로 최저가가 아니라 실질취득액으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 조세 우선순위. 국세·지방세 압류 5건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 김국환·국 근저당권 배당액과 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 전세사기피해자 우선매수권. 특별법 제20조 제1항에 따른 우선매수권 행사 가능성이 있으므로 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득구조를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 평형 최근 거래가격을 별도로 확인하기 전에는 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 조세관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “누구의 보증금을 떠안는가”
이 물건의 표면만 보면 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 105,000,000원으로 내려온 다세대입니다. 그러나 현재 배당 시나리오만 적용해도 매수인 인수 20,000,000원을 더한 산정 실질취득액은 125,000,000원입니다. 더 유찰되면 매각가격은 73,500,000원, 51,450,000원으로 내려가지만 김국환의 100,000,000원 보증금 미배당 부분이 인수로 이동해 산정 실질취득은 121,723,000원·121,326,100원 수준에 머뭅니다.
그보다 더 큰 문제는 인수액이 아직 완전히 닫혀 있지 않다는 점입니다. 802호에 직접 특정된 김국환 외에 조사상 57명이 더 있고, 이 중 두 사람의 보증금 20,000,000원은 각각 2층과 201호로 표시되어 802호 인수 여부가 불명확하며, 55명은 점유부분 자체가 미상입니다. 따라서 확인된 인수액보다 확인되지 않은 점유범위가 더 큰 리스크입니다.
또한 매각물건명세서에는 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음이 명시되어 있습니다. 이는 외부 입찰자가 가격경쟁에서 앞서더라도 우선매수권 행사에 따라 취득이 제한될 수 있다는 뜻으로, 일반적인 공개 경쟁경매보다 ‘닫힌 경매’ 성격이 강합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 105,000,000원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건은 가격 할인보다 임차인 특정·인수액 확정·우선매수권 확인이 선행되어야 하는 고위험형입니다.
