수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 5층 501호의 다세대 물건으로, 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 감정가는 150,000,000원, 현재 최저가는 105,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 신청채권자 아주산업주식회사의 청구금액은 50,261,905원입니다.
등기상 말소기준은 2023.07.04. 을구 2번 국 근저당권입니다. 채권최고액은 224,115,960원이며 이후 설정된 저축은행 근저당, 강제경매개시결정, 압류·가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 후순위 등기보다 말소기준일보다 앞선 전입·점유관계가 훨씬 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 5층501호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준 | 2023.07.04. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
2013.07.30. 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 이 사건의 말소기준권리는 2023.07.04. 국의 근저당권입니다. 2023.08.18. 설정된 저축은행 공동근저당 4,000,000,000원과 이후 경매·압류·가압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계 — 58건을 한꺼번에 보면 안 된다
현황조사상 점유·임차 관계는 총 58건입니다. 이 가운데 강은영(은성테크)은 보증금 15,000,000원·월세 2,200,000원, (주)도원하우징은 보증금 5,000,000원·월세 230,000원으로 확인되며 모두 말소기준일보다 앞선 전입입니다. 배당 계산에는 두 보증금 전액 20,000,000원을 매수인 인수로 반영했습니다.
그러나 강은영(은성테크)의 점유부분은 2층(280.2000m2), (주)도원하우징은 201호 일부(12.0000m2)로 기록돼 대상인 501호와 일치하지 않습니다. 나머지 대부분은 점유부분과 보증금이 미상입니다. 따라서 계산상 인수액 20,000,000원을 그대로 501호의 확정 인수액으로 단정하기보다, 501호에 귀속되는 점유자를 먼저 특정해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
② 가격 판단 — 30% 할인보다 실질취득액을 먼저 본다
현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 하지만 배당 계산상 매수인 인수액 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득 최소액은 125,000,000원입니다. 여기에 501호와 직접 연결되는 선순위 점유자의 보증금이 추가로 확인되면 실제 취득비용은 더 커질 수 있습니다.
동일 면적 실거래와 직접 비교할 수 있는 근거는 적용하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격 메리트는 501호의 실제 점유자·보증금과 실질 인수액을 확정한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 102,730,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 4,395,584,404원 중 예상배당은 102,730,000원, 미배당은 4,292,854,404원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 20,000,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지 자료 기준)
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 도원스위트빌2차는 42세대, 사용승인일은 2013.07.18입니다.
- 토지. 토지면적 534.8㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 특정. 현황조사 목록의 점유부분이 2층·201호 일부 또는 미상으로 나타나는 만큼, 501호와 직접 연결되는 점유자를 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 원본 확인. 보증금 미상 점유자가 다수이므로 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료에서 보증금과 점유관계를 대조해야 합니다.
- 20,000,000원 인수액 재검증. 배당 계산상 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원이 인수로 반영됐지만, 두 점유부분이 대상 501호와 일치하지 않는 점을 확인해야 합니다.
- 배당요구만으로 안전 판단 금지. 황영웅·권수정·임대현·강명선·조수혁·문흥준·제영민·안현진·금화숙·서성인은 배당요구가 확인되지만, 우선변제 여부와 실제 배당액을 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가 70%에 현혹되지 않기. 현재 계산만으로도 실질취득 최소액은 125,000,000원이고 추가 인수 가능액은 확정되지 않았습니다.
- 최신 등기 원본 대조. 2013년 근저당의 말소 표시와 2024년 근저당권 이전 등기 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰보다 점유관계가 먼저다”
감정가 150,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 105,000,000원으로 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 물건은 그렇게 접근하면 안 됩니다. 현재 배당 계산만으로도 매수인 인수액 20,000,000원이 반영돼 실질취득 최소액이 125,000,000원이고, 보증금 미상 선순위 점유관계가 다수 남아 있습니다.
더 중요한 것은 확인된 두 임차인의 점유부분이 각각 2층과 201호 일부로 매각 대상 501호와 일치하지 않는다는 점입니다. 나머지 대부분도 점유부분이 미상입니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰된 1.05억짜리 다세대”가 아니라, 501호의 실제 점유·보증금 관계를 확정하기 전에는 총 취득비용을 계산할 수 없는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차관계 불확실성이 너무 커 종합 판단은 D입니다.
