수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 4층 406호입니다. 물건 용도는 다세대이고, 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 김원화이며, 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,600,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가만 볼 물건이 아닙니다. 현 회차 배당 계산에는 매수인 인수 20,000,000원이 반영되어 있어, 계산상 실질취득은 95,600,000원으로 올라갑니다.
더 중요한 것은 그 20,000,000원의 성격입니다. 인수 가정에 포함된 강은영(은성테크)은 점유부분이 2층(280.2000m2), (주)도원하우징은 201호 일부(12.0000m2)로 표시되어 대상 물건인 4층 406호와 일치하지 않습니다. 따라서 현재 계산에서는 인수액으로 잡혀 있지만, 실제 406호 매수인이 승계해야 하는 보증금인지 원본 서류에서 귀속관계를 확인하는 절차가 핵심입니다. 확인 전에는 보수적으로 20,000,000원을 비용에 포함해 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 4층406호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 비교 기준면적 | 30.36㎡ |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 강제경매개시 채권자 | 아주산업주식회사 · 청구금액 50,261,905원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.04 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 224,115,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.07.12 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차관계가 있다
말소기준은 2023.07.04 국의 근저당권 224,115,960원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정과 2024.02.01 등기된 권수정의 주택임차권은 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기일과 임차인의 대항요건 발생일은 별개로 봐야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 406호 직접 특정과 그 밖의 점유자를 분리해서 봐야 한다
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권수정 | 주택 전부 | 2021.07.22 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현 회차 0원 |
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 15,000,000원 가정 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 5,000,000원 가정 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 그 밖의 점유·임차 관계 | 대부분 미상 | 말소기준 이전 또는 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사에는 김홍익, ZHAO H****, CUI X****, ZHAO S****, 정진솔, 최미화, JIN Y****, CUI M****, 정유나, 최성재, 신명근, PIAO M****, CHE J****, 황영웅, 김형근, 박지연, 김상준, SONG G****, SONG M****, LI H****, 김준석, 최서이, 강명선, 김세환, 박인웅, 조수혁, QUAN Y****, 최정애, 김홍기, 문흥준, 제영민, CUI H****, CUI F****, SHI H****, CUI J****, 유재화, 이림송(권길연), QUAN J****, 김국환, 유정웅, 이중관, 이형곤, 김만석, LI Y****, LI G****, JIN M****, 신지윤, 안현진, 이재황, 금화숙, JIN F****, ZHENG Y****, 서성인 등이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 대항력 有라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 이광준(김미령)은 전입일 자체도 확인되지 않아 역시 대항력 판단이 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 75,600,000원으로 감정가 108,000,000원의 70%입니다. 그러나 도원스위트빌2차의 비교 기준면적 30.36㎡와 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않아, 최근 실거래 대비 저렴한지 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰폭만을 근거로 가격 점수를 올리거나 “시세보다 싸다”고 해석해서는 안 됩니다.
오히려 권리비용을 함께 봐야 합니다. 현재 회차에서는 최저가 75,600,000원에 인수 가정 20,000,000원을 더한 실질취득 95,600,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 다음 회차로 내려가더라도 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지는 것은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 75,600,000원 | 20,000,000원 | 95,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 52,920,000원 | 20,000,000원 | 72,920,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,044,000원 | 34,022,792원 | 71,066,792원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 권수정 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)도원하우징 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 23,839,200원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,760,800원과 권수정 보증금 50,000,000원을 먼저 반영한 뒤, 국의 근저당권에 23,839,200원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 채권총액 4,395,584,404원 중 채권자 배당액은 23,839,200원이며 미배당 추정액은 4,371,745,204원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·규제·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 규모. 도원스위트빌2차는 42세대, 준공일은 2013.07.18로 확인됩니다. 비교 기준면적은 30.36㎡입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·가로장방·소로한면입니다. 토지면적은 534.8㎡이고 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 검증. 동일면적 실거래 비교표본이 확인되지 않으므로 현재 최저가나 실질취득가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 406호 임차권 원본 확인. 권수정의 임차권등기, 임대차계약일 2021.06.08, 확정일자 2021.06.10, 점유개시 2021.07.10, 주민등록 2021.07.22와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 20,000,000원 귀속 확인. 강은영(은성테크) 15,000,000원과 (주)도원하우징 5,000,000원이 현재 계산상 매수인 인수로 잡혀 있지만, 점유부분이 406호와 다릅니다. 실제 대상호 승계 여부를 확인하기 전에는 비용에서 제외하지 마십시오.
- 보증금 미상 점유자 확인. 말소기준 이전 전입이라도 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 有로 확정할 수 없습니다. 반대로 위험이 없다고도 단정할 수 없으므로 406호 점유 여부와 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 회차가 내려갈 때 인수액 재계산. 3회 유찰 시 매각가 37,044,000원보다 권수정 보증금 50,000,000원이 커지면서 총 인수 가정이 34,022,792원으로 증가합니다. 최저가가 낮아져도 실질취득가가 같은 비율로 내려가지 않습니다.
- 시세 검증 선행. 동일면적 실거래 비교표본이 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 등기 원본 대조. 을구 1번 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 말소로 표시되는 한편 2024.10.08 농업협동조합자산관리회사로의 확정채권양도 부기등기가 기재되어 있으므로 최신 등기 원본에서 권리 정리 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “누가 얼마를 승계하느냐”가 먼저다
이 사건은 감정가 108,000,000원에서 75,600,000원까지 내려온 1회 유찰 물건이지만, 그 숫자만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 인수 가정 20,000,000원을 더한 실질취득은 95,600,000원이고, 동일면적 실거래 비교도 확보되지 않아 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 근거가 없습니다.
406호에 직접 특정된 권수정의 보증금 50,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당되므로 그 임차인의 미배당 인수액은 0원입니다. 그러나 2층과 201호 일부로 표시된 두 임차인의 20,000,000원이 계산상 매수인 인수로 반영돼 있고, 보증금·확정일자 미상의 선순위 점유관계도 다수 확인됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 가격 할인보다 임차관계 귀속 확인이 우선입니다. 406호에 실제 승계되는 임차보증금 범위를 원본으로 확정하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
