105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2의 4층 402호로, 물건 용도는 다세대이고 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 적혀 있습니다. 감정가는 150,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다.
등기권리만 보면 기준은 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2023.02.09 아주산업 주식회사 가압류 61,330,060원입니다. 그 뒤의 국 근저당, 저축은행 근저당, 경매개시결정, 압류, 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 물건은 등기보다 점유관계가 훨씬 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 4층402호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2023.02.09 갑구 2번 가압류 · 아주산업 주식회사 · 61,330,060원 |
| 토지 | 534.8㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 2,607,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유가 문제
2013.07.30 한국양봉농업협동조합 근저당권 3,360,000,000원은 등기자료상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.02.09 아주산업 주식회사 가압류입니다. 이후의 국 근저당 224,115,960원, 저축은행권 공동 근저당 4,000,000,000원, 강제·임의경매개시결정과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 ‘확정’이 아니라 가능성부터 확인
현황조사에 포함된 점유 신고자는 총 58명입니다. 전입일만 기준으로 보면 말소기준일 2023.02.09 이전 신고가 52명, 이후 신고가 5명, 전입일 자체가 확인되지 않는 신고가 1명입니다. 다만 대부분은 보증금·확정일자·점유부위가 미상이라, 선순위 전입자라고 해서 곧바로 본건 402호에 대한 대항력 有로 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
‘대항력 가능·미상’은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·점유부위 등 확인이 충분하지 않아 본건 402호에 대한 대항력을 확정하지 않았다는 의미입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 말할 수 없다
현재 최저매각가 105,000,000원은 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 본건과 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 가격 근거가 확보되어 있지 않습니다. 비교 자료의 대상 면적은 42.23㎡로 표시되어 있으나 본건과의 면적 매칭이 확인되지 않았으므로 이를 이용해 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 매수인 인수액으로 5,000,000원이 잡혀 있어 현재 회차 매각가와 합산한 금액은 110,000,000원이지만, 그 임차인의 점유부위가 201호 일부로 기재되어 있습니다. 반대로 402호에 실제 귀속되는 선순위 점유자의 미확인 보증금이 존재한다면 실질취득액은 더 커질 수 있습니다. 따라서 현 단계의 실질취득액은 확정 불가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 아주산업 주식회사 | 61,330,060원 | 61,330,060원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 41,399,940원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 등 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 4,456,914,464원, 배당액은 102,730,000원, 미배당액은 4,354,184,464원입니다. (주)도원하우징 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 다만 해당 점유부위가 201호 일부로 적혀 있으므로 본건 402호 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 4,354,184,464원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 4,385,137,464원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 4,406,790,564원 | 5,000,000원 |
⑥ 입지·상품성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 단지. 비교 자료상 도원스위트빌2차는 42세대, 사용승인일은 2013.07.18입니다.
- 토지. 대지 534.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격자료. 비교 대상 면적 42.23㎡는 본건과의 면적 일치가 확인되지 않아 실거래 시세 판단 근거로 사용하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단이 다수이고 점유부위 미상이 많습니다. 주민등록·상가건물 임대차현황·현장 점유를 402호 기준으로 다시 특정해야 합니다.
- 보증금 확인. 말소기준 이전 전입 신고자 중 상당수가 보증금 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약서·배당요구 자료를 통해 보증금을 확인하기 전에는 인수상한을 계산할 수 없습니다.
- (주)도원하우징 5,000,000원 재검증. 배당 시뮬레이션은 인수로 반영하지만 점유부위가 201호 일부이므로 본건 402호에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 전입자 대항력. 전입일이 빠르다는 사실만으로 확정하지 말고 실제 점유·임대차·보증금과 본건 귀속 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부. 황영웅·권수정·임대현·강명선·조수혁·문흥준·제영민·안현진·금화숙·서성인 등은 문건접수상 배당요구가 확인되지만, 배당요구만으로 인수위험이 모두 제거된다고 단정할 수 없습니다.
- 2013년 근저당 원본 대조. 말소 표시와 2024.10.08 근저당권 이전 등기가 함께 있어 최신 등기부에서 권리 상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 비교 자료는 면적 매칭이 불완전합니다. 402호와 동일 또는 유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인하기 전에는 감정가 대비 70%를 시장 할인율로 보지 마세요.
맺으며 — 가격보다 ‘인수 상한을 계산할 수 있느냐’가 먼저
이 물건의 현재 최저가는 105,000,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 전입 신고가 52명이고, 상당수의 보증금·점유부위가 미상입니다. 본건 402호에 실제 귀속되는 선순위 임차인이 누구인지, 그 보증금이 얼마인지 확정하지 못하면 낙찰 후 인수액도 계산할 수 없습니다.
등기부상 후순위 가압류·근저당·경매개시결정 등이 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션에는 5,000,000원 인수가 들어가 있지만 그 점유부위조차 201호 일부로 표시돼 본건 402호와 일치하지 않습니다. 결론은 “70%라서 싸다”가 아니라 “인수액을 확정하기 전에는 가격 판단을 보류한다”입니다.
