수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 4층 404호의 다세대 물건이며, 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 김원화입니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2023.02.09. 아주산업 주식회사의 가압류 61,330,060원이고, 그 이후 설정된 국의 근저당, 저축은행권 근저당, 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 다수 확인되고, 상당수는 점유부분과 보증금이 미상입니다. 이 경우 전입일만으로 보증금 인수액까지 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 최저가 105,000,000원만 놓고 “감정가보다 싸다”는 사실을 곧바로 투자 메리트로 바꾸면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 4층404호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2023.02.09. 갑구 2번 가압류 · 아주산업 주식회사 · 61,330,060원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도
말소기준인 아주산업 주식회사 가압류 이후에는 2023.07.04. 국 근저당권 224,115,960원, 2023.08.18. 저축은행권 근저당권 4,000,000,000원, 2023.08.25. 강제경매개시결정, 2023.11.24. 국 압류, 2023.12.28. 중소기업은행 가압류 70,944,634원, 2024.01.10. 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상이 핵심
현황조사에는 다수의 점유자가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 경우에는 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 有를 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 배당 시뮬레이션에는 (주)도원하우징 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있으나, 현황조사의 점유부분 표기는 201호 일부이므로 본건 404호와의 직접 관련성은 원본에서 다시 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제·배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 없음 | 미상 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 / 230,000원 | 有 | 우선변제권 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 2023.11.20 배당요구 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 · 2021.06.10 확정일자 · 2023.11.29 배당요구 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 2023.11.20 배당요구 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 2023.11.20 배당요구 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 2023.11.22 배당요구 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 2023.11.20 배당요구 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 2023.11.20 배당요구 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 2023.11.20 배당요구 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 2023.11.23 배당요구 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 2024.01.10 배당요구 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 2023.12.04 배당요구 |
③ 가격 — 70% 유찰가라도 ‘싸다’고 말할 단계가 아니다
현재 최저매각가는 105,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 중개 데이터의 면적도 본건과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 낙찰가와 실질취득비용이 같지 않다는 것입니다. 배당 시뮬레이션상 (주)도원하우징 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 회차는 적어도 105,000,000원 + 5,000,000원 구조로 보아야 하며, 본건 404호에 실제로 귀속되는 선행 점유자의 미확인 보증금이 있다면 그 금액이 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 아주산업 주식회사 | 61,330,060원 | 61,330,060원 |
| 3. 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 41,399,940원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 등 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 아주산업주식회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 4,406,652,559원, 배당액은 102,730,000원, 미배당액은 4,303,922,559원입니다. (주)도원하우징 보증금 5,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 건물. 도원스위트빌2차는 42세대, 사용승인일은 2013.07.18입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 토지. 평지·가로장방형, 소로한면에 접하며 토지면적은 534.8㎡, 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 통계. 도원스위트빌2차의 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 0.0으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 실제 점유자 특정. 현황조사의 2층·201호 점유자와 점유부분 미상자를 본건 404호와 구분해 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 말소기준 2023.02.09 이전 전입자의 보증금이 대부분 미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수총액을 확정할 수 없습니다.
- (주)도원하우징 5,000,000원. 배당 시뮬레이션은 전액 매수인 인수로 계산하지만 현황조사 점유부분은 201호 일부이므로 404호와의 관계를 원본 대조해야 합니다.
- 김형근. 2021.06.10 확정일자, 2021.07.22 전입, 2023.11.29 배당요구가 확인되며 우선변제권 행사 가능으로 표시돼 있습니다. 보증금은 미상입니다.
- 가격 판단 유보. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 실제 인수보증금을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 4,303,922,559원의 채권 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 부담 판단은 대항력 있는 점유자의 미배당 보증금과 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 404호 점유관계, 보증금·배당요구 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘누가 404호에 얼마를 걸고 있는가’
이 물건은 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론내리기 어렵습니다. 말소기준보다 빠른 전입자가 다수이고 보증금이 대부분 확인되지 않기 때문입니다.
배당 시뮬레이션만 보더라도 (주)도원하우징 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 여기에 본건 404호에 실제로 귀속되는 선행 점유자의 미상 보증금이 있다면 실질취득비용은 더 커집니다. 반대로 현황조사의 다수 점유자가 404호와 무관하다는 것이 원본에서 확인되면 위험은 크게 줄어듭니다. 따라서 이 사건의 승부처는 105,000,000원이라는 최저가가 아니라, 404호 점유자와 보증금을 정확히 특정하는 것입니다. 점유관계가 정리되기 전까지는 가격 메리트 판단도 보류하는 편이 안전합니다.
