105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 3층 301호로, 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 김원화이고, 강제경매개시결정은 2023.08.25 수원지방법원 안산지원에서 이루어졌습니다. 권리의 기준점은 경매개시결정보다 앞선 2023.02.09 아주산업 주식회사 가압류 61,330,060원입니다. 이후 설정된 국 근저당, 저축은행 공동 근저당, 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기권리의 소멸만 보고 “깨끗하다”고 결론내리면 위험합니다. 현황조사에는 말소기준보다 앞선 전입자가 다수 있고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 보증금 미상 점유자는 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 有라고 확정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 구분합니다. 반대로 (주)도원하우징은 보증금 5,000,000원과 말소기준 전 전입이 확인되고 배당 시뮬레이션에서도 전액 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 3층301호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주산업주식회사 / 50,261,905원 |
| 말소기준 | 2023.02.09 갑구 4번 가압류 · 아주산업 주식회사 · 61,330,060원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 어렵다
말소기준인 2023.02.09 아주산업 가압류 이후 등기된 국 근저당, 저축은행 공동 근저당, 강제경매개시결정, 국 압류, 중소기업은행 가압류, 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2013.07.30 한국양봉농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2024.10.08 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기도 존재합니다. 이 부분은 입찰 전 최신 등기 원본에서 상태를 직접 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | — |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2023.11.20 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2023.11.20 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.11.20 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2023.11.22 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2023.11.20 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2023.11.20 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2023.11.20 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | — |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2023.11.23 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.01.10 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2023.12.04 |
특히 (주)도원하우징은 현황조사상 점유부분이 “201호 일부(12.0000m2)”로 기재되어 있는데, 본 매각대상은 301호입니다. 배당 시뮬레이션에는 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있으므로, 실제 301호와의 대응관계는 반드시 매각물건명세서·현황조사 원문과 임대차관계 자료를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 1.05억을 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18 준공으로 확인되지만, 이 사건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있으며, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 150,000,000원에서 70%인 105,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 임차인 (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 아주산업 주식회사 | 61,330,060원 | 61,330,060원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 41,399,940원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 4,456,914,464원 중 102,730,000원이 배당되고 4,354,184,464원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. (주)도원하우징 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·단지 정보 기준)
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트로 가정해 비교하면 안 됩니다.
- 단지. 도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18 준공으로 확인됩니다.
- 토지. 대지 534.8㎡, 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업기타, 평지·가로장방형·소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유자 확정. 현황조사에 다른 층·201호 일부·점유부분 미상 정보가 함께 존재합니다. 301호와 직접 관련된 점유자를 원문에서 분리 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 말소기준 전 전입 점유자 중 보증금 미상자가 다수입니다. 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구서류를 통해 금액을 확정하기 전에는 인수액 상한을 계산하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 빠르더라도 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- (주)도원하우징 5,000,000원. 배당 시뮬레이션상 전액 매수인 인수이지만 점유부분은 201호 일부로 적혀 있습니다. 301호와의 대응관계를 반드시 원본에서 대조하세요.
- 을구 1번 계열 등기 대조. 2013.07.30 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되는 반면 2024.10.08 근저당권 이전 기록이 존재하므로 최신 등기사항전부증명서의 현재 효력을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 할인율을 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수범위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 105,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인보다 훨씬 중요한 변수가 있습니다. 말소기준 2023.02.09 이전에 전입한 점유자가 다수이고, 그 상당수의 보증금·확정일자·점유부분이 확정되지 않았습니다. 확인되는 (주)도원하우징 보증금 5,000,000원만 반영해도 실질취득 하한은 110,000,000원이며, 그 밖의 점유자가 실제 301호 임차인으로 확인되면 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
등기부 후순위 권리의 소멸만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 301호 실제 점유자와 선순위 임대차의 보증금을 먼저 확정한 뒤, 그 결과를 낙찰가에 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액도 확인되지 않는 만큼, 현 단계에서는 “1.05억이라 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미상 임차관계의 해소 여부입니다.
