105,000,000원
수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 4층 403호, 용도는 다세대이며 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 김원화이고, 현재 계산된 말소기준권리는 2023.02.09. 아주산업 주식회사 가압류 61,330,060원입니다. 이후 설정된 국의 근저당권, 저축은행권 근저당권, 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 말소기준일보다 먼저 들어온 점유자입니다. 황영웅은 2020.10.26. 주민등록, 확정일자를 갖춘 임차권자로 보증금 78,750,000원이 확인되고, 현재 105,000,000원 매각 가정에서는 전액 우선배당됩니다. 반면 (주)도원하우징은 2019.01.11. 전입, 보증금 5,000,000원으로 대항력이 확인되지만 우선변제권은 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 4층403호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 단지 / 준공 | 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18. |
| 대상면적 | 42.23㎡ |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.02.09. 갑구 2번 가압류 · 아주산업 주식회사 · 61,330,060원 |
| 청구금액 | 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 승부처
말소기준은 2023.02.09. 아주산업 주식회사 가압류입니다. 2023.07.04. 국의 근저당권 224,115,960원, 2023.08.18. 저축은행권 근저당권 4,000,000,000원, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기순위만으로 끝나는 문제가 아닙니다. 황영웅의 주민등록일 2020.10.26.과 (주)도원하우징의 전입일 2019.01.11.은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 인수 5,000,000원, 나머지는 보수적으로
현황조사상 등재된 점유관계 가운데 말소기준일보다 앞선 전입이 있으면서 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 아래에서는 정확도 원칙에 따라 이들을 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 특히 점유 부분이 ‘미상’인 경우가 많아 403호와의 실제 점유 범위 확인이 중요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29. | 15,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11. | 5,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.20. | 미상 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02. | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2023.11.20. | 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.22. | 미상 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.20. | 미상 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.20. | 미상 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24. | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.20. | 미상 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.11.23. | 미상 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.01.10. | 미상 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.12.04. | 미상 |
| 황영웅 | 주택전부 | 2020.10.26. | 78,750,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 현재 0원 |
황영웅은 현재 105,000,000원 매각 가정에서 보증금 전액 배당을 전제로 승계 0원입니다. (주)도원하우징은 배당 없이 보증금 5,000,000원 전액 인수로 계산됩니다. 그 밖의 선순위 전입 점유자는 보증금·확정일자와 403호 점유범위가 확정되지 않은 경우 대항력과 승계액을 단정하지 않았습니다.
③ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가만큼 원가가 내려가지 않는다
현재 회차 최저가는 105,000,000원이고 확인된 매수인 인수액은 5,000,000원이므로 최소 실질취득액은 110,000,000원입니다. 한 번 더 유찰되는 시나리오에서는 매각가 73,500,000원에 매수인 인수액이 11,973,000원으로 늘고, 세 번째 유찰 시에는 매각가 51,450,000원에 인수액이 33,626,100원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 5,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 11,973,000원 | 85,473,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 33,626,100원 | 85,076,100원 |
④ 가격 검증 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
도원스위트빌2차는 42세대이고 준공일은 2013.07.18.이며, 대상면적 정보는 42.23㎡입니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아 105,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단 근거는 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 황영웅 보증금 | 78,750,000원 | 78,750,000원 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 5,000,000원 |
| 2. 가압류 · 아주산업 주식회사 | 61,330,060원 | 23,980,000원 |
| 3. 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 아주산업주식회사 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,270,000원, 황영웅 78,750,000원, 아주산업 주식회사 23,980,000원으로 매각대금 105,000,000원이 전액 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 4,382,672,559원이며, 이 미배당 채권액 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 규모. 도원스위트빌2차는 42세대이고 준공일은 2013.07.18.입니다.
- 토지. 토지면적 534.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
- 경매 이력 지표. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 사건의 현재 회차도 1회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유범위 확인. 황영웅은 주택전부로 특정되지만 다수 점유자의 부분이 미상입니다. 403호와 실제로 연결되는 사람을 먼저 확정해야 합니다.
- 선순위 점유자 보증금 확인. 말소기준일 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증금과 계약관계가 확인되기 전에는 인수 상한을 확정할 수 없습니다.
- (주)도원하우징 5,000,000원. 현재 배당 계산상 우선변제 없이 전액 매수인 인수입니다. 최저가 105,000,000원에 그대로 더해 최소 실질취득 110,000,000원으로 계산해야 합니다.
- 황영웅 배당 확인. 현재 회차에서는 78,750,000원 전액 배당 가정이지만, 더 낮은 회차에서는 미배당액이 인수액으로 이동할 수 있어 최저가 하락분을 그대로 할인으로 보아서는 안 됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성이 명시되어 있으므로 외부 응찰자의 실제 낙찰 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 직접 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마십시오.
- 배당 변동 요인. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 낮아져도 위험까지 싸지는 건 아니다”
이 사건은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 105,000,000원까지 내려왔지만, 70%라는 할인율을 매력으로 평가하기 어려운 물건입니다. 현재 회차에서도 (주)도원하우징 보증금 5,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 110,000,000원이고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 다수 남아 추가 승계 위험을 배제할 수 없습니다.
황영웅의 78,750,000원은 현재 회차에서는 전액 우선배당되지만, 매각가가 더 떨어지는 시나리오에서는 인수액이 증가해 2회 유찰 시 실질취득 85,473,000원, 3회 유찰 시 85,076,100원으로 낙찰가만큼 취득원가가 내려가지 않습니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 가격도 없어 시세 대비 저렴하다는 판단 자체가 어렵습니다.
무엇보다 매각물건명세서에 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성이 명시되어 있어 외부 응찰자는 낙찰 기회가 제한되는 닫힌 경매 성격까지 감수해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가보다 인수범위 확정이 먼저이고, 인수범위가 확정돼도 우선매수권과 시세 검증 문제가 남는 고위험 사건입니다.
