수원지방법원 2023타경60281. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌2 10층1003호 다세대 물건입니다. 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 108,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 75,600,000원입니다. 그러나 이 사건의 권리구조는 단순한 “70% 할인 물건”으로 보면 안 됩니다. 현황조사에 다수의 점유·임차 관계가 등장하고, 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 점유자들이 다수 존재하기 때문입니다.
말소기준권리는 2023.07.04. 을구 2번 근저당권으로, 근저당권자는 국, 채권최고액은 224,115,960원입니다. 이후 설정된 저축은행 근저당, 강제경매개시결정, 압류, 가압류와 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임차 관계의 보증금 인수 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 10층1003호 (선부동,도원스위트빌2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 김원화 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 강제경매 채권자 | 아주산업주식회사 · 청구금액 50,261,905원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.12 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
| 단지 | 도원스위트빌2차 · 42세대 · 2013.07.18 준공 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업기타 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 2,607,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위보다 임차인 인수가 핵심
2013.07.30. 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2023.07.04. 국의 근저당권입니다. 그 이후의 2023.08.18. 저축은행 공동근저당, 2023.08.25. 강제경매개시결정, 2023.11.24. 압류, 2023.12.28. 중소기업은행 가압류, 2024.01.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 58명을 한꺼번에 봐야 한다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산되는 보증기관 항목은 없습니다. 현황조사에 나타나는 점유·임차 관계는 58명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 특히 일부 점유부분은 “2층” 또는 “201호 일부”로 기재돼 있어 1003호의 실제 점유관계와 연결되는지를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은영(은성테크) | 2층(280.2000m2) | 2023.03.29 | 15,000,000원 / 2,200,000원 | 있음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)도원하우징 | 201호 일부(12.0000m2) | 2019.01.11 | 5,000,000원 / 230,000원 | 있음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍익 | 미상 | 2013.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO H***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI X***** | 미상 | 2018.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO S***** | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진솔 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미화 | 미상 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN Y***** | 미상 | 2015.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI M***** | 미상 | 2015.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성재 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신명근 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO M***** | 미상 | 2018.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CHE J***** | 미상 | 2019.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황영웅 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2023.11.20 | 해당 없음 |
| 김형근 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권수정 | 미상 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2023.11.20 | 해당 없음 |
| 박지연 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상준 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG G***** | 미상 | 2015.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG M***** | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI H***** | 미상 | 2015.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준석 | 미상 | 2019.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임대현 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.11.20 | 해당 없음 |
| 최서이 | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강명선 | 미상 | 2018.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2023.11.22 | 해당 없음 |
| 김세환 | 미상 | 2017.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인웅 | 미상 | 2021.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수혁 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2023.11.20 | 해당 없음 |
| QUAN Y***** | 미상 | 2023.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정애 | 미상 | 2022.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍기 | 미상 | 2014.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문흥준 | 미상 | 2017.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2023.11.20 | 해당 없음 |
| 제영민 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2023.11.20 | 해당 없음 |
| CUI H***** | 미상 | 2015.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI F***** | 미상 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SHI H***** | 미상 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI J***** | 미상 | 2018.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유재화 | 미상 | 2016.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이림송(권길연) | 미상 | 2018.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN J***** | 미상 | 2021.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김국환 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정웅 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이중관 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이형곤 | 미상 | 2018.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만석 | 미상 | 2017.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광준(김미령) | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI Y***** | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI G***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신지윤 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현진 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2023.11.23 | 해당 없음 |
| 이재황 | 미상 | 2020.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 금화숙 | 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.01.10 | 해당 없음 |
| JIN F***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG Y***** | 미상 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2018.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 있음 | 2023.12.04 | 해당 없음 |
③ 실질취득가 — 75,600,000원만 보고 계산하면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 75,600,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 강은영의 15,000,000원과 (주)도원하우징의 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 95,600,000원+입니다.
④ 시세 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18. 준공으로 확인됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회이며, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않으므로 감정가 108,000,000원이나 최저가 75,600,000원을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 인수 · 강은영(은성테크) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · (주)도원하우징 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 224,115,960원 | 73,839,200원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 아주산업주식회사 | 50,261,905원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 70,944,634원 | 0원 |
| 6. 임의경매 · 한국양봉농업협동조합 | 50,261,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 75,600,000원 가정 시 채권자 총 청구액 4,395,584,404원 중 예상배당은 73,839,200원, 미배당은 4,321,745,204원입니다. 확인된 매수인 인수액은 20,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 권리위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 75,600,000원 | 20,000,000원 | 4,321,745,204원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 52,920,000원 | 20,000,000원 | 4,344,016,964원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,044,000원 | 20,000,000원 | 4,359,607,196원 |
2회, 3회 유찰로 최저가가 내려가더라도 현재 확인된 임차인 인수액 20,000,000원은 각 시나리오에서 그대로입니다. 더 중요한 것은 아직 금액이 드러나지 않은 보증금입니다. 따라서 유찰 횟수만 늘었다는 이유로 권리위험이 줄어드는 것은 아닙니다.
⑦ 전세사기피해자 우선매수권 — ‘닫힌 경매’ 변수
⑧ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)
- 용도. 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트로 볼 물건이 아닙니다.
- 단지 규모. 도원스위트빌2차는 42세대, 2013.07.18. 준공으로 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 일반상업지역, 토지이용상황 상업기타, 평지·가로장방이며 소로한면에 접합니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡, 토지면적 534.8㎡로 기재돼 있습니다.
- 계획·규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 1003호 직접 점유관계 대조. 현황조사에는 2층 및 201호 일부로 특정된 임차인도 포함돼 있으므로 1003호와 실제로 연결되는 점유관계를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확정. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유자 중 보증금이 확인되지 않은 경우가 다수입니다. 금액을 확정하지 않고는 최종 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 서성인 배당관계. 2018.05.01. 확정일자와 2023.12.04. 배당요구가 확인되므로 보증금과 실제 배당 범위를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수권이 명세서에 기재돼 있으므로 일반 응찰자의 실제 낙찰 가능성부터 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 현재 등기 열람 기준은 2026.07.12이고 매각기일은 2026.08.25입니다. 매각기일 전 권리 변동 여부를 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 75,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 숫자만 보고 가격 매력을 평가할 수는 없습니다. 현재 확인되는 두 임차인의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 실질취득 하한부터 95,600,000원+이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수 존재합니다.
후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 등기부 구조는 정리되지만, 이 물건의 실질적인 권리분석은 임차관계가 끝나야 끝납니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 일반 응찰자에게는 외부 낙찰 제한도 있습니다. 실거래 시세 비교 자료도 없어 “싸다”는 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 결론은 권리위험 높음·실질취득가 미확정·외부 낙찰 제한. 미상 보증금과 우선매수권 행사 여부가 확정되기 전에는 최저가만으로 접근할 사건이 아닙니다.
