156,100,000원
인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 1층 101호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가 223,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 156,100,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 247,875,000원보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권 박미라는 보증금 160,000,000원, 전입 2021.09.13, 확정일자 2021.08.24로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 156,100,000원을 전제로 집행비용 2,985,400원을 먼저 빼면 박미라에게 153,114,600원이 배당되고, 보증금 중 6,885,400원이 남습니다. 따라서 알려진 범위만 계산해도 매수인이 실제로 부담하는 금액은 156,100,000원 + 6,885,400원 = 162,985,400원입니다. 더 중요한 문제는 박미라 외 임차 관련자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 이들은 보증금·확정일자가 미상인 만큼 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 추가 인수 여부도 미확정 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 1층 101호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 1층 101호 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 21층 · 사용승인일 2021.01.27 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 247,875,000원 (12건) |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
권리분석의 출발점은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.10.25 을구 1번 박미라 주택임차권입니다. 임차보증금은 160,000,000원이고 전입일은 2021.09.13, 확정일자는 2021.08.24입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
또한 등기부에는 2022.02.11 소유권보존과 함께 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 금지사항 부기등기가 존재합니다. 제공된 권리정보만으로 이 부기등기의 매각 후 처리 효과를 확정하기는 어려우므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 — 박미라 외 20명의 금액이 확인되지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미라 | 2021.09.13 | 160,000,000원 | 有 | 有 확정 2021.08.24 | 6,885,400원 인수 현재 회차 기준 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.02.25 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.02.12 | 인수 가능·금액 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.02.20 | 인수 가능·금액 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.03.07 | 인수 가능·금액 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.03.21 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
③ 시세 비교 — 63% 할인처럼 보여도 ‘실질취득’이 기준
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡ 동일 면적의 최근 12개월 거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원이고, 최근 12건의 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가 156,100,000원 자체는 최근 12개월 평균의 63.0%입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 박미라 보증금이 최저가보다 크므로, 가격 비교의 출발점을 최저가만으로 잡으면 안 됩니다. 현재 회차에서 박미라 미배당분까지 더한 알려진 실질취득 하한은 162,985,400원입니다. 이 금액만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮지만, 다른 20명의 보증금과 인수 여부가 미상이라 최종 실질취득액은 확정할 수 없습니다. 따라서 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 임차인 박미라 보증금 | 160,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 계양효성해링턴플레이스 아파트 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,985,400원과 박미라 배당 153,114,600원으로 매각대금 156,100,000원이 모두 소진됩니다. 박미라 보증금 잔액 6,885,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰해도 박미라 부분의 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 박미라 미배당 인수 | 알려진 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 156,100,000원 | 6,885,400원 | 162,985,400원 |
| 2회 유찰 · 49% | 109,270,000원 | 53,059,780원 | 162,329,780원 |
| 3회 유찰 · 34% | 76,489,000원 | 85,287,802원 | 161,776,802원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지·각급 학교·소규모 근린생활시설·근린공원·체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2021.01.27, 철근콘크리트구조 지상 21층. 위생·급배수·소화전·승강기·CCTV·지하주차장·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 장애물제한표면구역·상대보호구역 등 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며 동일 면적 최근 12건 거래가 233,000,000원~258,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건 유효성부터 확인. 2025타경504074 개시결정은 2026.06.09 말소돼 있습니다. 2026.06.23에는 별도 사건 2026타경504969가 등기됐으므로 현재 진행 사건번호와 매각기일을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 박미라 인수액 확인. 현재 회차 기준 미배당 6,885,400원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 실제 배당표 확정 전에는 최종액이 달라질 수 있습니다.
- 나머지 20명 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액이 미상입니다. 주민등록·임대차계약·확정일자·배당요구 여부의 원본 확인이 핵심입니다.
- 최저가만으로 수익률 계산 금지. 박미라 보증금이 최저가보다 커 유찰 시 미배당 인수액이 증가합니다. 입찰가는 ‘낙찰가 + 인수액’을 기준으로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 금지사항 등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류와 관련 법률로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 인수액을 확정해야 한다”
이 물건의 숫자는 처음 보면 매력적입니다. 감정가 223,000,000원, 현재 최저가 156,100,000원, 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 실제로 얼마를 떠안느냐입니다. 박미라 보증금 160,000,000원은 말소기준보다 앞선 임차권이고, 현재 회차에서 6,885,400원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상입니다.
더 큰 문제는 다른 임차인들입니다. 실제 임차 관련자가 21명인데 박미라를 제외한 20명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들의 대항력과 추가 승계금액이 정리되기 전에는 실질취득액의 상한을 계산할 수 없습니다. 게다가 2025타경504074의 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격 검토보다 사건 유효성·임차보증금 원본 확인이 먼저인 고위험 권리분석 물건입니다.
