🔑 보증금 180,000,000원 ⚠️ 산출 인수 16,532,400원 👥 보증금 미상 20명 📊 최근12개월 평균 247,875,000원
인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 4층 405호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 238,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 166,600,000원까지 내려왔다는 사실보다, 말소기준권리보다 앞선 임차권과 전입관계입니다. 을구 1번 주진숙의 주택임차권은 임대차계약일 2021.04.26, 확정일자 2021.04.28, 점유개시일 2021.05.28, 주민등록일자 2021.05.31이고 보증금은 180,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
더 큰 변수는 주진숙 외 전입자들입니다. 이홍기·진복희·박혜영·정종헌·김민희·이현주·김인권· 박선영·이재성·김송종·홍태의·김선옥·김정화·정중상·조문지·이진우·이수정·송영반·박주원·김혁곤의 전입일은 모두 2024.09.30보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 이들의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되기 전에는 주진숙의 16,532,400원만을 전체 인수액으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 4층405호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 4층 405호 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 단지 | 계양효성해링턴플레이스 · 1,669세대 · 사용승인일 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 앞선 2024.08.12 을구 1번 주진숙의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 반면 2024.11.06 가압류, 2026.02.02 압류, 2026.07.08 강제경매개시결정, 2026.08.19 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
또한 2022.02.11 소유권보존등기에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준을 내용으로 하는 금지사항등기가 부기돼 있습니다. 이 등기는 자료상 이미 말소된 것으로 표시되지 않으므로, 매각 후 처리와 현재 효력은 등기 원본과 매각물건명세서에서 추가 확인해야 합니다.
임차·점유자 현황 — 확정 인수형 1명, 미상 20명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 가능 |
| 주진숙 | 2021.05.31 | 180,000,000원 | 2021.04.28 | 2024.08.12 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 166,600,000원이 아니라 실질부담을 본다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원, 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
표면적인 최저가 166,600,000원은 최근 12개월 평균의 67.2%입니다. 그러나 이 비율은 인수액을 제외한 최저가 기준이므로 그대로 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 주진숙의 보증금만 고려해도 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 이 임차권에 관한 실질취득 부담은 약 180,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 게다가 나머지 전입자들의 보증금이 미상이라 최종 실질취득액은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 주진숙 보증금 | 180,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금에서 집행비용 3,132,400원을 제외한 163,467,600원이 주진숙에게 배당되고, 보증금 부족분 16,532,400원이 매수인 인수로 남습니다. 다른 미상 점유자의 보증금은 이 계산에 포함돼 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 주진숙 관련 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 166,600,000원 | 16,532,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 116,620,000원 | 65,812,680원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,634,000원 | 100,235,412원 |
이 시나리오가 보여주는 핵심은 명확합니다. 최저매각가가 166,600,000원에서 116,620,000원, 81,634,000원으로 내려가도 주진숙의 미배당 보증금은 16,532,400원에서 65,812,680원, 100,235,412원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·소규모 근린생활시설·근린공원·체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 근거리 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.27이며 승강기·방범용 CCTV·지하주차장·지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스 1,669세대이며, 전용 39.88㎡ 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주진숙 인수액 확인. 현재 매각가 가정에서는 16,532,400원이 미배당되고 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 증가합니다.
- 미상 전입자 전수 확인. 주진숙 외 20명의 전입일이 말소기준 2024.09.30보다 앞섭니다. 임대차계약·보증금·확정일자·점유 여부를 확인해 실제 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 진복희·박혜영·홍태의·조문지·송영반은 배당요구 접수일이 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구 사실만으로 최종 인수위험이 사라지지 않습니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 2022.02.11 부기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태 대조. 2025타경504074 강제경매개시결정이 2026.06.09 말소된 기록과 2026.06.18 매각기일 표시, 이후 2026타경505438 개시결정을 함께 대조해야 합니다.
- 시세 판단 기준. 최저가의 최근 12개월 평균 대비 67.2% 수치가 아니라, 인수액까지 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액은 올라간다”
이 물건은 표면만 보면 감정가 238,000,000원에서 1회 유찰돼 166,600,000원까지 내려온 아파트이고, 최근 12개월 실거래 평균도 247,875,000원이라 가격 차이가 크게 보입니다. 그러나 권리구조를 넣으면 이야기가 달라집니다. 주진숙의 보증금 180,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현재 회차에서도 16,532,400원이 미배당됩니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 증가하므로 주진숙 관련 실질부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
더 중요한 문제는 보증금·확정일자가 미상인 선순위 전입자 20명입니다. 이들의 실제 권리관계가 밝혀지지 않으면 총 인수액은 확정할 수 없습니다. 여기에 해당 사건의 강제경매개시결정 말소와 이후 새로운 경매개시결정까지 확인되므로, 이 물건은 가격보다 권리와 절차 확인이 먼저인 사건입니다. 최근 시세와의 차이를 논하기 전에 임차관계와 현재 유효한 경매절차부터 원본으로 확정해야 합니다.
