인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 19층 1905호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 1회 유찰된 최저매각가는 170,100,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 을구 1번 주택임차권은 2023.08.04 등기됐고, 임차권자 심명보의 전입일은 2021.06.18, 확정일자는 2021.05.25, 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 심명보에게 166,918,600원이 배당되고 43,081,400원이 남습니다. 따라서 낙찰가 170,100,000원과 인수액을 합친 실질취득은 213,181,400원입니다. 2회 유찰 시에는 119,069,999원에 인수 93,396,981원, 3회 유찰 시에는 83,348,999원에 인수 128,551,283원으로 바뀝니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총부담은 각각 212,466,980원, 211,900,282원 수준으로, 결국 보증금 210,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 19층1905호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 21층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 데이터상 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 데이터상 매각기일 | 2026.06.18 |
| 등기 상태 | 2025.01.17 강제경매개시결정은 2026.05.27 기각결정 후 2026.06.09 말소 · 2026.06.26 주택도시보증공사 강제경매개시결정(2026타경505104) 등기 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 매수인이 떠안을 수 있다
갑구의 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다. 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 이후의 계양구 압류, 2024.11.06 가압류, 2026.06.26 경매개시결정, 2026.08.19 가압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 갑구 1-1에는 민간임대주택의 임대의무기간·임대료 증액기준에 관한 금지사항등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 원본에서 현재 효력과 말소 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
임차인·점유자 현황 — 인명 기준 21명
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 인명 기준으로 21명이 확인됩니다. 이 가운데 심명보는 임차권등기·보증금·확정일자가 확인됩니다. 나머지 20명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심명보 | 2021.06.18 | 210,000,000원 | 2021.05.25 | 2023.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 43,081,400원 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스는 1,669세대, 사용승인일 2021.01.27인 아파트입니다. 대상 면적 39.882㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다. 최저가 170,100,000원만 시세와 비교하면 68.6%로 매우 낮아 보이지만, 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 심명보 미배당 인수를 합친 현재 실질취득 213,181,400원을 기준으로 하면 최근 12개월 평균의 약 86.0%, 최신 거래의 약 83.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최근 거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원입니다. 심명보 인수액까지만 반영한 213,181,400원은 최근 실거래 최저 233,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확정된 심명보 인수만 놓고 보면 가격 여지는 존재합니다. 문제는 그 할인폭이 나머지 20명의 미상 임차관계를 감당할 만큼 충분한지 현재 정보만으로 확정할 수 없다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 심명보 보증금 | 210,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 심명보 임차보증금 배당에 소진됩니다. 심명보 미배당 43,081,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지, 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있으며 대중교통 편의는 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.27. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 1,669세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 심명보 인수액 확인. 현재 가정 매각가에서는 43,081,400원 인수입니다. 입찰가가 달라지면 배당액과 인수액도 함께 다시 계산해야 합니다.
- 20명 임차관계 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부·임대차계약·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2025타경504074의 경매개시결정은 2026.06.09 말소됐고, 2026.06.26 새 강제경매개시결정 2026타경505104가 등기돼 있습니다. 데이터상 2026.06.18 매각기일과 현재 등기 흐름이 일치하지 않으므로 실제 진행 사건번호와 매각기일을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택 관련 금지사항등기가 현재 매각과 취득 후 이용에 미치는 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 가격 비교 기준은 170,100,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 213,181,400원이며, 추가 미상 임차보증금은 별도입니다.
- 관리비·세금·명도. 체납 관리비, 당해세, 실제 점유자별 명도 관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 임차관계가 먼저다
겉으로는 감정가 243,000,000원에서 한 차례 유찰돼 170,100,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 심명보의 선순위 임차권 보증금 210,000,000원이 있어 현재 회차 실질취득은 213,181,400원입니다. 2회·3회 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담이 약 2.1억대에서 크게 내려가지 않습니다.
그 자체만 놓고 보면 최근 12개월 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원보다 낮아 가격 여지가 있습니다. 그러나 심명보 외에도 말소기준보다 이른 전입일을 가진 점유자 20명이 있고, 이들의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 여기에 2025 사건의 경매개시결정이 기각·말소되고 2026타경505104가 새로 등기된 절차 변경까지 겹쳐 있습니다. 가격은 매력 가능성이 있지만, 권리와 절차의 불확실성이 큰 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 임차보증금이 실제로 존재하는지, 그리고 어떤 사건이 현재 유효하게 진행 중인지 확인하는 데 있습니다.
