인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 2층 204호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 2021.01.27이고 단지는 1,669세대입니다. 등기상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원으로 정리돼 있습니다.
하지만 임차관계가 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 특히 진복희는 임대차계약일 2021.09.02, 확정일자 2021.09.15, 주민등록일자 2021.10.29이고 보증금은 170,000,000원입니다. 2025.05.02에는 임차권등기까지 됐으며, 배당 시뮬레이션상 현재 매각가 161,000,000원에서 집행비용 3,054,000원을 제외한 157,946,000원을 배당받고 12,054,000원이 미변제됩니다. 이 잔액은 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 2층204호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 2층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 사건 표기 매각기일 | 2026.06.18 |
| 등기 발급일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 2024.11.06 가압류, 2026.02.02 압류, 2026.06.19 경매개시결정, 2026.08.19 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2022.02.11에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간 및 제44조 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 금지사항등기가 존재합니다. 이 등기는 말소기준보다 앞서 있고 소멸 표시가 없어 매각 후 효력 확인이 별도로 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명, 확인 가능한 보증금은 1명
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 이 자료상 실제 임차인은 20명입니다. 진복희를 제외한 19명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 네 명은 배당요구 일자가 확인되지만 우선변제 여부는 확정돼 있지 않습니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 170,000,000원 | 2021.09.15 | 2025.05.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고, 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.0%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
진복희 인수분까지 반영한 확인 가능한 실질취득 173,054,000원은 최근 12개월 평균 247,875,000원의 69.8%, 최신 거래 254,000,000원의 68.1%입니다. 숫자상 차이는 분명합니다. 다만 이 비교는 어디까지나 현재 확인된 진복희 인수분만 반영한 최소치입니다. 19명의 보증금과 배당·인수관계가 추가 확인되면 총 취득부담은 더 커질 수 있으므로, 현 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 진복희 보증금 | 170,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 161,000,000원이 집행비용 3,054,000원과 진복희 배당 157,946,000원으로 모두 소진되고, 진복희 보증금 부족분 12,054,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다른 임차인 19명의 보증금·배당관계는 이 금액에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — ‘가격 인하’가 그대로 취득가 인하가 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 161,000,000원 | 12,054,000원 | 173,054,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 112,700,000원 | 59,677,800원 | 172,377,800원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 78,890,000원 | 92,930,020원 | 171,820,020원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 주변환경. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이고, 전용 39.88㎡ 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 19명 임차관계 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·배당관계를 개별 확인해야 합니다. 현재 173,054,000원은 이 19명의 추가 인수 가능성을 포함하지 않은 금액입니다.
- 진복희 잔액 인수. 현재 배당 시뮬레이션 기준 미배당 12,054,000원이 매수인 인수입니다.
- 민간임대주택 금지사항등기. 2022.02.11 등기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항의 매각 후 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 사건번호 변경 확인. 2025타경504074 경매개시결정은 2026.05.27 기각 후 말소됐고, 2026.06.19에는 2026타경504897 강제경매개시결정이 새로 등기됐습니다.
- 2026.08.19 가압류. 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의의 청구금액 4,500,000,000원 가압류가 등기돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 사건 진행내역을 같은 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.61억 낙찰”이 아니라 “얼마를 최종 인수하느냐”가 본질
이 물건에서 161,000,000원이라는 최저가만 보는 것은 위험합니다. 진복희 보증금 170,000,000원은 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 이미 12,054,000원의 인수가 계산돼 확인분 실질취득은 173,054,000원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 커지기 때문에 확인분 실질취득은 170,000,000원대에서 크게 움직이지 않습니다.
확인분 실질취득만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원보다 낮습니다. 그러나 보증금·확정일자가 미상인 임차인 19명이 별도로 남아 있고, 2022.02.11 민간임대주택 금지사항등기와 기존 경매 기각·신규 경매개시등기까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 추가 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 19명의 임차관계가 정리되지 않는 한 가격 차이를 확정적인 매력으로 평가하기 어렵습니다.
