인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 8층 801호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 2021.01.27이고, 단지는 1,669세대입니다. 이 물건의 권리분석은 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 사실보다 말소기준보다 앞선 임차권을 먼저 봐야 합니다. 을구 1번 이인규 임차권은 임대차계약일 2021.06.14, 전입·점유개시 2021.07.20, 확정일자 2021.06.14이며 보증금은 190,000,000원입니다.
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 이인규의 임차권은 그보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하는 부분은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 170,100,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,181,400원을 제외한 166,918,600원이 이인규에게 배당되고, 23,081,400원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 8층 801호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 21층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 말소기준 | 2024.09.30 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 4,587,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 이인규 · 보증금 190,000,000원 · 전입 2021.07.20 · 확정일자 2021.06.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 살아남는다
핵심 순서는 명확합니다. 이인규는 2021.06.14 확정일자를 받고 2021.07.20 전입·점유를 시작했으며, 2023.08.24 임차권등기를 마쳤습니다. 그 뒤 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 됐습니다. 따라서 을구 1번 임차권은 말소기준권리보다 앞선 인수 권리입니다.
반면 2024.09.30 말소기준 이후의 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국 압류, 2026타경505254 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 21명, 그중 20명은 금액이 안 보인다
보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 사람은 없으므로, 명단상 실제 임차인은 21명입니다. 다만 이인규를 제외한 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사정만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 이들은 모두 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이인규 | 2021.07.20 | 190,000,000원 | 2021.06.14 | 2023.08.24 | 有 | 有 | 23,081,400원 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.9억이 바닥으로 남는다
대항력 있는 이인규의 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당액은 줄고 매수인이 인수하는 미배당액은 늘어납니다. 즉 “낙찰가가 내려간 만큼 총 취득비용도 내려가는 구조”가 아닙니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이인규 인수 | 확인 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 170,100,000원 | 23,081,400원 | 193,181,400원 |
| 2회 유찰(49%) | 119,069,999원 | 73,396,981원 | 192,466,980원 |
| 3회 유찰(34%) | 83,348,999원 | 108,551,283원 | 191,900,282원 |
최저가만 보면 1.701억 → 1.1907억 → 0.8335억으로 크게 떨어지지만, 이인규 보증금 미배당액을 더한 알려진 실질비용은 1.9318억 → 1.9247억 → 1.9190억 수준입니다. 대항력 인수형에서 유찰률만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 되는 이유입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.9318억부터 비교
동일 단지 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원, 거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 잘못입니다. 확인되는 최소 실질취득 193,181,400원은 최근 12개월 평균의 약 77.9%, 최신 254,000,000원의 약 76.1%입니다. 알려진 권리만 놓고 보면 시세와의 가격 간격은 존재하지만, 보증금 미상 전입자 20명의 추가 승계 가능성이 해소되지 않았으므로 그 차액을 안전마진으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 이인규 보증금 | 190,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 입주자대표회의 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이인규 보증금 190,000,000원 중 166,918,600원만 배당되고, 부족분 23,081,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 채권자 총 청구액은 15,333,351,063원이며, 후순위 채권은 이 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근. 아파트단지, 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있습니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스 1,669세대. 전용 39.88㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역. 공시지가 1,996,000원/㎡, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건번호부터 재확인. 2025타경504074 개시결정은 2026.06.09 말소됐고, 2026.07.01에는 2026타경505254가 새로 등기됐습니다. 현재 매각절차와 매각조건을 새 사건 기준으로 대조해야 합니다.
- 이인규 인수액 재계산. 현재 가정에서는 23,081,400원이지만 실제 낙찰가와 집행비용·배당 결과에 따라 미배당액이 달라집니다.
- 전입자 20명 확인. 각 사람의 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·전입자료와 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 사람은 단순 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정하지 말고 “가능·미상” 상태로 관리해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 갑구 1-1 금지사항등기의 현재 법적 효력과 매각 후 처리방식을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 170,100,000원이 아니라 최소 193,181,400원을 시세와 비교해야 하며, 미상 임차인 위험까지 더하면 총 취득원가는 더 높아질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.701억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 첫 번째 함정은 가격표입니다. 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균 247,875,000원의 68.6%이지만, 선순위 임차권자 이인규에게 돌아가지 못하는 23,081,400원을 더하면 확인되는 최소 실질취득은 193,181,400원입니다. 더 유찰돼도 이인규 미배당 인수가 커지기 때문에 알려진 실질비용은 약 1.9억원 부근에 머뭅니다.
두 번째이자 더 큰 변수는 나머지 20명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 일부는 배당요구까지 했습니다. 따라서 현재 실거래 대비 가격 간격이 존재한다고 해서 곧바로 “싸다”고 결론 내릴 단계가 아닙니다. 여기에 2025 사건의 경매개시결정이 기각·말소되고 2026 사건이 새로 시작된 이력까지 겹칩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인 20명의 실체와 새 경매사건의 매각조건을 얼마나 완전히 확인하느냐입니다.
