인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 1층 102호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 223,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 156,100,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차관계가 핵심입니다. 을구 1번 변우근의 임차권등기가 2024.01.08. 접수돼 있고, 임대차계약일은 2021.10.06., 전입·점유·확정일자는 모두 2021.11.02., 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 156,100,000원을 기준으로 집행비용 2,985,400원이 먼저 빠지고 변우근에게 153,114,600원이 배당되는 것으로 계산돼, 16,885,400원이 남습니다. 따라서 확인된 권리만 놓고도 매수인의 경제적 부담은 최저가가 아니라 156,100,000원 + 16,885,400원 = 172,985,400원으로 봐야 합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아져도 임차인 미배당액이 커져 실질취득액은 약 170,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 1층102호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 116동 1층 102호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상21층 · 사용승인일 2021.01.27. |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 특기 등기 | 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 관련 금지사항등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각대금보다 앞선다
말소기준권리는 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 앞선 을구 1번 변우근 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 전액 회수되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 반면 2024.11.06. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·전입자 — 확인된 1명보다 미상 20명이 더 중요하다
현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차·전입자는 총 21명입니다. 이 중 변우근은 보증금 170,000,000원, 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 20명은 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 실제 임대차 존재, 점유 지속 여부, 보증금 규모와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 변우근 | 2021.11.02 | 170,000,000원 | 2021.11.02 | 2024.01.08 | 대항력 있음 | 우선변제 | 16,885,400원 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03. 254,000,000원입니다. 같은 면적의 거래 범위는 233,000,000원에서 258,000,000원입니다. 현재 최저가 156,100,000원은 최근 평균의 63.0%지만, 이 물건은 대항력 임차보증금 인수가 있으므로 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
확인된 변우근 인수액만 반영한 현재 실질취득 172,985,400원은 최근 12개월 평균 247,875,000원의 약 69.8%, 최신 거래 254,000,000원의 약 68.1%입니다. 따라서 확정된 1건의 임차권만 놓고 보면 시세 아래 구간입니다. 다만 이 가격 차이는 다른 20명의 보증금이 0원이라는 전제가 아니라, 아직 금액을 모른 상태에서 계산한 최소 확인 부담에 가깝습니다. 미상 보증금 중 실제 승계액이 확인되면 최종 실질취득은 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 임차인 변우근 보증금 | 170,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 변우근 임차보증금 배당만으로 전액 소진됩니다. 변우근의 미배당 보증금 16,885,400원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 156,100,000원 | 16,885,400원 | 172,985,400원 |
| 2회 유찰 시 | 109,270,000원 | 63,059,780원 | 172,329,780원 |
| 3회 유찰 시 | 76,489,000원 | 95,287,802원 | 171,776,802원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대, 사용승인일 2021.01.27.이며 본건은 전용 39.882㎡ 1층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 실거래. 동일 전용면적 최근 12개월 12건, 평균 247,875,000원. 최저 233,000,000원, 최고 258,000,000원이며 최신 거래는 2026.03. 254,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건번호·기일 재확인. 2025타경504074 개시결정은 2026.05.27. 기각 후 말소됐고, 2026.06.25. 2026타경505100 강제경매가 새로 등기돼 있습니다.
- 변우근 인수액 반영. 현재 회차 기준 최소 16,885,400원 인수를 낙찰가에 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 미상 전입자 20명 전수 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약·배당요구 여부를 확인해 추가 승계액을 계산해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 진복희·박혜영·홍태의·조문지·송영반은 배당요구 접수가 확인됩니다. 배당요구만으로 대항력·우선변제 여부가 확정되는 것은 아니므로 계약관계를 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리와 매수인 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 당해세·최우선변제 등이 추가되면 변우근 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 관리비. 2026.08.19. 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 명의 4,500,000,000원 가압류도 등기돼 있으므로 본건 관련 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”으로 보면 위험하다
이 물건의 숫자는 처음 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 223,000,000원에서 한 번 유찰돼 156,100,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 평균은 247,875,000원입니다. 하지만 선순위 임차인 변우근의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득은 172,985,400원, 2회 유찰 시 172,329,780원, 3회 유찰 시 171,776,802원으로 거의 같은 수준입니다.
여기에 더 중요한 변수가 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 보증금 미상 전입자 20명입니다. 이들의 대항력은 현재 정보만으로 확정할 수 없고, 실제 보증금 또한 알 수 없습니다. 따라서 172,985,400원은 최종 취득원가가 아니라 현재 확인된 최소 부담에 가까운 숫자입니다. 미상 임차관계와 민간임대주택 관련 등기, 그리고 변경된 경매사건 진행상태까지 원본에서 확인한 뒤에야 가격 차이가 실제 안전마진인지 판단할 수 있는 사건입니다.
