인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 6층 601호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 문제는 등기 순서보다 훨씬 앞선 시점부터 전입한 임차 관련 명의가 다수 존재한다는 점입니다. 특히 심수연은 임대차계약 2021.07.26, 점유개시 2021.08.13, 확정일자 2021.08.03, 주민등록 2021.10.07로 확인되고 보증금은 190,000,000원입니다.
현재 회차를 170,100,000원에 낙찰받는다고 가정하면 집행비용 3,181,400원을 제외한 166,918,600원이 심수연에게 우선배당되고, 보증금 잔액 23,081,400원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가만 보면 안 되고, 적어도 170,100,000원 + 23,081,400원 = 193,181,400원을 실질취득비용으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 6층601호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 말소기준 | 2024.09.30 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 4,587,000,000원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 21층 · 사용승인 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 전입이 핵심
등기부상 2022.07.06 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 가처분은 2024.05.16 가처분이의 결정에 의해 해제되어 2024.06.11 말소됐습니다. 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기순위만으로 해결되지 않습니다.
② 임차인 — 확정 1명보다 ‘미상 20명’이 더 어렵다
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없으며, 임차 관련 명의는 총 21명입니다. 그중 심수연은 보증금·확정일자·임차권등기가 확인됩니다. 나머지 20명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심수연 | 2021.10.07 | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 23,081,400원 인수 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.02.25 | 보증금 확인 필요 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.02.12 | 보증금 확인 필요 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.02.20 | 보증금 확인 필요 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.03.07 | 보증금 확인 필요 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.03.21 | 보증금 확인 필요 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확정 인수 포함 금액’으로 본다
계양효성해링턴플레이스는 1,669세대, 사용승인 2021.01.27이고, 대상 면적은 전용 39.882㎡입니다. 같은 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가 170,100,000원 자체는 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 그러나 대항력 있는 심수연에게 현재 회차 기준 23,081,400원이 미배당되므로, 확인된 부분만 반영한 실질취득액은 193,181,400원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 77.9%, 최신 254,000,000원의 약 76.1% 수준입니다.
④ 유찰돼도 심수연 보증금 때문에 총액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 가정 | 매각가 | 심수연 미배당 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 23,081,400원 | 193,181,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 73,396,981원 | 192,466,980원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,348,999원 | 108,551,283원 | 191,900,282원 |
이 구조가 대항력 임차인 인수형 경매의 핵심입니다. 낙찰가가 내려가면 심수연의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 커져서 매각가 + 인수액은 보증금 190,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 2회·3회 유찰 숫자만 보고 가격 메리트가 급격히 커진다고 해석하면 안 됩니다. 게다가 이 계산에는 다른 20명의 미상 보증금이 포함되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 심수연 보증금 | 190,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 170,100,000원이 집행비용과 심수연 배당으로 모두 소진됩니다. 심수연 보증금 미배당액 23,081,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 계양세무서 압류도 존재하며, 세액은 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 주변환경. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있습니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스 1,669세대이며 대상 면적 39.882㎡의 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 실거래. 최근 12개월 거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원, 평균은 247,875,000원입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 확인되며 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 설비. 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 심수연 인수액. 현재 회차 170,100,000원 기준 미배당 23,081,400원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 미상 전입·점유자 20명. 각각의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 최저가 170,100,000원이 아니라 확인된 인수까지 더한 193,181,400원을 최소 비교 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시. 2회 유찰 시 매각가 119,069,999원으로 내려가지만 심수연 인수는 73,396,981원으로 늘어 합계가 192,466,980원입니다.
- 절차 확인. 2025타경504074 개시결정은 2026.05.27 기각 후 2026.06.09 말소됐고, 2026.06.19 주택도시보증공사 채권자의 2026타경504901이 새로 개시돼 있습니다.
- 민간임대주택 부기. 갑구 1-1 금지사항의 매각 후 취급을 원본 명세서와 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 2026.02.02 계양세무서장 압류가 있어 실제 세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
감정가 243,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 170,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 247,875,000원과 비교하면 겉으로는 할인폭이 크게 보입니다. 하지만 심수연의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않기 때문에 현재 회차에서도 23,081,400원을 매수인이 인수합니다. 확인된 부분만 더해도 실질취득은 193,181,400원입니다.
더 중요한 문제는 심수연 외 20명입니다. 이들은 모두 말소기준보다 앞선 전입일을 갖지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 추가 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “1.70억짜리 아파트”가 아니라, 확정 인수 23,081,400원과 추가 미상 임차관계를 함께 해결해야 하는 경매로 봐야 합니다. 여기에 2025 사건의 기각·말소와 2026 사건의 신규 경매개시까지 확인되므로, 가격 판단보다 먼저 임차관계와 현재 절차를 원본에서 확정하는 것이 핵심입니다.
