인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 904호는 전용 39.882㎡의 아파트입니다. 감정가 243,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 170,100,000원이 제시되어 있습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 2024.05.23. 등기된 오동선의 임차권이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 중 미배당액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
실제 가격 판단은 최저가가 아닌 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득액으로 해야 합니다. 다만 이 사건은 기존 경매개시결정이 기각으로 말소된 후 별도의 강제경매가 개시되어, 제시된 매각기일과 배당 가정을 현재 진행 중인 사건에 그대로 적용할 수 있는지도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 분석 대상 사건 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 계양효성해링턴플레이스 제116동 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 소유권보존 | 2022.02.11. |
| 감정가 | 243,000,000원 |
| 제시 최저매각가 | 170,100,000원 · 감정가의 70% · 1회 유찰 |
| 제시 매각기일 | 2026.06.18. · 이후 경매기록 변동 확인 필요 |
| 기존 경매 신청채권자 | 효성중공업 주식회사 |
| 후속 경매 | 2026타경505107 · 주택도시보증공사 |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류 |
| 선순위 임차보증금 | 210,000,000원 · 오동선 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 제이엔에이코퍼레이션 관련 가압류, 국의 압류, 후속 강제경매개시결정 및 입주자대표회의 가압류는 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 소멸과 채권의 배당 여부는 별개이며, 후순위 채권액이 매수인의 인수금액에 그대로 더해지는 것은 아닙니다.
2022.07.06. 설정된 소유권이전등기청구권 가처분은 2024.06.11. 이미 말소되었습니다. 이를 현재 존속하는 가처분으로 취급하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 등기임차인과 전입자 구분
등기부와 매각물건명세서에서 보증금 및 임차권이 확인되는 인물은 오동선입니다. 그 밖에 현황조사에 기재된 전입자 20명은 전입신고가 말소기준일보다 앞서지만, 각자의 보증금·확정일자·해당 호실 점유관계가 확인되지 않습니다. 이들을 모두 독립된 확정 대항력 임차인으로 단정하거나 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오동선 | 2021.04.16. | 210,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당분 인수 |
| 이홍기 | 2021.09.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 진복희 | 2021.10.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구·인수 확인 |
| 박혜영 | 2021.06.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구·인수 확인 |
| 정종헌 | 2021.10.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민희 | 2021.10.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이현주 | 2021.11.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김인권 | 2021.09.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박선영 | 2023.12.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이재성 | 2021.03.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김송종 | 2021.10.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍태의 | 2021.10.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구·인수 확인 |
| 김선옥 | 2022.08.11. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김정화 | 2022.10.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정중상 | 2023.06.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조문지 | 2021.02.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구·인수 확인 |
| 이진우 | 2021.04.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수정 | 2021.10.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 송영반 | 2021.08.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구·인수 확인 |
| 박주원 | 2021.09.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김혁곤 | 2021.05.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
오동선은 등기부 및 매각물건명세서상 임차권자입니다. 나머지 20명은 현황조사 전입 기록에 기재된 인물이며, 실제 임차인 수와 해당 호실별 임대차관계는 확정되지 않았습니다. 대항력은 전입일뿐 아니라 해당 주택의 인도·점유 및 임대차관계 등을 함께 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰되어도 보증금 부담은 사라지지 않는다
이 사건은 선순위 임차보증금이 제시 최저매각가보다 큰 대항력 인수형입니다. 매각대금에서 배당받지 못한 임차보증금이 매수인에게 승계되므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수금액은 커질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 오동선 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 제시 회차 · 1회 유찰 | 170,100,000원 | 43,081,400원 | 213,181,400원 |
| 2회 유찰 가정 | 119,069,999원 | 93,396,981원 | 212,466,980원 |
| 3회 유찰 가정 | 83,348,999원 | 128,551,283원 | 211,900,282원 |
회차별 실질취득액은 각 회차에 제시된 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따라 총액은 달라지지만, 임차보증금 210,000,000원을 중심으로 실질 부담이 유지되는 구조입니다. 후속 사건의 실제 배당순위·배당액이 달라지면 이 계산도 변경됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
계양효성해링턴플레이스의 동일 면적대 39.88㎡ 실거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 제시된 최근 12개월 평균도 247,875,000원이고, 최신 거래는 2026.03. 254,000,000원입니다. 거래 표본은 2025.04.~2026.03. 범위이므로, 이후 시점의 실시간 시세까지 나타내는 값은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
실거래 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다. 제시 최저가 170,100,000원은 최근 평균의 68.6%이지만, 여기에 선순위 보증금 인수액을 반영한 실질취득 213,181,400원을 기준으로 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (제시 매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,181,400원 |
| 1. 오동선 · 임차보증금 | 210,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 제이엔에이코퍼레이션 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 입주자대표회의 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 오동선 미배당 보증금 | — | 43,081,400원 인수 |
제시된 배당 시뮬레이션을 재현한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용과 오동선 배당만으로 매각대금이 소진되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 전입자의 권리는 반영되지 않았습니다. 후속 경매사건의 배당요구 종기와 채권 관계 확인에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근. 아파트단지와 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 근거리 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있습니다.
- 규모·건물. 계양효성해링턴플레이스 1,669세대. 사용승인일 2021.01.27.이며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 승강기, CCTV, 지하주차장 및 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역. 토지이용계획에 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 민간임대주택 관련 등기상 의무는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 표본은 12건이며, 가격 범위는 233,000,000원~258,000,000원입니다. 개별 층과 주택 상태에 따른 가격 차이 및 실제 거래 가능 가격은 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 후속 경매사건 확인. 기존 2025타경504074는 기각에 따른 경매개시결정 말소 기록이 있습니다. 2026타경505107의 매각기일·최저가·진행 상태를 새로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 오동선 임차권의 인수 문구가 후속 사건에서 어떻게 기재되어 있는지 확인합니다.
- 임차권등기 확인. 오동선의 보증금 210,000,000원, 전입일 2021.04.16., 확정일자 2021.04.16. 및 미배당 잔액의 인수 관계를 확인합니다.
- 추가 전입자 확인. 현황조사에 기재된 20명의 실제 점유 호실과 임대차관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조합니다.
- 배당요구 관계 확인. 오동선 외 배당요구가 확인되는 전입자의 권리와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 적용. 제시 현재 회차 기준 낙찰가 170,100,000원에 예상 인수 43,081,400원을 합산합니다. 추가 인수위험은 별도 검토합니다.
- 민간임대주택 규제 확인. 등기상 금지사항의 효력 및 임대사업자 관련 의무를 확인합니다.
- 관리비·세금 확인. 입주자대표회의의 4,500,000,000원 가압류가 등기되어 있습니다. 해당 가압류 채권액을 이 호실의 관리비 인수액으로 단정하지 말고, 이 호실의 실제 공용부분 미납 관리비와 세금 관계를 따로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최신으로 제시된 실거래는 2026.03. 거래입니다. 실제 입찰 시점의 동일 면적 실거래 및 현재 매물 가격을 재확인합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 후속 경매사건 기록을 직접 확인합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 보증금, 가격보다 사건 상태”
이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 최저가가 아닙니다. 오동선의 선순위 임차보증금 210,000,000원과 그 미배당분 인수 구조입니다. 제시된 현재 회차 기준 실질취득은 213,181,400원으로 계산되며, 이후 유찰을 가정하더라도 선순위 보증금에 따른 부담은 계속 남습니다.
제시된 실질취득액은 최근 실거래 평균 247,875,000원보다 낮지만, 추가 전입자 20명의 실질적 권리관계가 불명확하고 민간임대주택 관련 등기사항도 남아 있습니다. 무엇보다 기존 경매개시결정이 기각으로 말소되고 새로운 경매사건이 등기되어 있어 기존 최저가와 배당표를 현재 확정 조건으로 사용할 수 없습니다.
결론적으로 선순위 임차권 인수, 추가 전입자, 민간임대주택 의무 및 후속 경매조건의 확인이 우선입니다. 이 사항들이 해소되기 전에는 단순한 시세 할인 물건으로 평가하기 어렵습니다.
