인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 301호 아파트입니다. 감정가는 233,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 163,100,000원입니다. 표면상으로는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 247,875,000원의 65.8%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 다수의 대항력 임차인입니다.
등기부 을구 1번에는 박혜영의 주택임차권이 있습니다. 임대차계약일은 2021.05.18, 확정일자는 2021.05.20, 주민등록일자는 2021.06.28이며 보증금은 180,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 배당표에서는 160,016,600원만 배당되어 19,983,400원이 남습니다.
여기에 현황조사상 박혜영 외 19명의 전입일도 모두 말소기준일보다 앞서 있고, 각 보증금이 확인되지 않았습니다. 데이터상 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 이들의 최종 인수금액은 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 회차의 확인 가능한 최소 실질취득은 163,100,000원 + 19,983,400원 = 183,083,400원이지만, 실제 부담은 그보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 3층301호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 용도 / 시세비교 면적 | 아파트 · 39.882㎡ |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
| 단지 규모 | 1,669세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 먼저 등기된 박혜영의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 구조이며, 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 말소기준 이후의 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국 압류, 새 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸 예정으로 기재돼 있습니다.
갑구에는 2022.02.11 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 금지사항등기도 기재되어 있습니다. 또한 2022.07.06 가처분은 2024.05.16 결정에 따라 2024.06.11 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 20명, 보증금 확인은 1명뿐
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 19,983,400원 인수 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
③ 시세 비교 — 가격 여유는 있어 보이지만 총 인수액이 변수
계양효성해링턴플레이스 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원이고, 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다. 거래 범위는 233,000,000원에서 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
현재 최저가 163,100,000원은 최근 12개월 평균의 65.8%지만, 권리분석상 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 인수를 포함한 실질취득입니다. 박혜영의 확인된 미배당분만 포함하면 183,083,400원 이상이고, 나머지 19명 보증금까지 확인돼야 최종적으로 시세 대비 가격 여유를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 1. 임차인 박혜영 보증금 | 180,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박혜영 보증금 180,000,000원 중 160,016,600원이 배당되고 19,983,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 나머지 임차인의 보증금이 확인되지 않아 그 인수 가능 금액은 위 배당표에 산정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 서운초등학교 북측 인근이며 주변에 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.27이며 위생·급배수·소화전·승강기·방범용CCTV· 지하주차장·지역난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 거래. 39.88㎡ 최근 12건 거래가 233,000,000원~258,000,000원, 평균 247,875,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박혜영 인수액. 현재 회차 기준 미배당 19,983,400원은 매수인 인수로 계산돼 있으므로 낙찰가와 별개 비용으로 반영해야 합니다.
- 나머지 19명 보증금. 전입일이 모두 말소기준보다 앞서 있으므로 각 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유관계를 원본에서 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 유찰 착시. 2회·3회 유찰되어도 박혜영 미배당 인수액이 증가해 확인 가능한 실질취득은 182,398,380원·181,838,542원 수준입니다.
- 절차 사건번호. 2025타경504074 개시결정은 기각 후 말소됐고 2026타경504973 개시결정이 새로 기재돼 있으므로 실제 매각사건과 기일을 반드시 재확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 민간임대주택 관련 금지사항등기 내용도 최신 등기와 매각물건명세서에서 처리 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “65.8% 최저가”보다 먼저 인수액을 확정해야 한다
최근 12개월 평균 247,875,000원에 비해 최저가 163,100,000원은 눈에 띄게 낮습니다. 하지만 이 사건은 단순한 할인 경매가 아닙니다. 박혜영의 180,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차에서도 19,983,400원이 매수인에게 남습니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 다른 19명의 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 지금 확인할 수 있는 것은 최소 실질취득 183,083,400원 이상이라는 하한뿐입니다. 실제 총액은 미상 보증금 확인 결과에 따라 더 올라갈 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 20명의 임대차관계를 어디까지 확정하느냐입니다. 동시에 등기상 2025 사건 개시결정이 기각·말소되고 2026 사건이 새로 기재돼 있어, 현재 진행 사건과 기일 역시 원본 확인이 선행돼야 합니다.
