인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 1층 105호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가 223,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 156,100,000원입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 최저가가 아닙니다. 을구 1번에는 서진영의 주택임차권이 2024.01.24 등기돼 있고, 전입일 2021.11.02, 확정일자 2021.10.05, 보증금 170,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로 배당으로 보증금 전액을 받지 못한 부분은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 156,100,000원을 기준으로 배당 시뮬레이션하면 집행비용 2,985,400원을 제외한 153,114,600원이 서진영에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 16,885,400원이 남습니다. 따라서 알려진 실질취득은 156,100,000원 + 16,885,400원 = 172,985,400원입니다. 더 유찰되더라도 서진영의 미배당 인수액이 커져 총 부담은 크게 내려가지 않습니다. 2회 유찰 시나리오는 매각가 109,270,000원에 인수액 63,059,780원, 3회 유찰 시나리오는 매각가 76,489,000원에 인수액 95,287,802원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 1층105호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 1층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 사용승인 | 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 서진영의 주택임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남습니다. 반면 2024.11.06 가압류, 2026.02.02 국 압류, 2026.06.26 강제경매개시결정, 2026.08.19 입주자대표회의 가압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
또 하나의 확인 포인트는 갑구 1-1의 민간임대주택 금지사항등기입니다. 등기에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항의 임대의무기간과 제44조의 임대료 증액기준 준수 내용이 부기돼 있습니다. 이 항목은 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서에서 현재 효력 및 매각 후 처리관계를 별도로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 1명은 금액 확정, 20명은 승계액 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서진영 | 2021.11.02 | 170,000,000원 | 有 | 有 | 16,885,400원 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.03.07 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.02.12 | 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.03.21 | 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.02.25 | 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.02.20 | 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.56억이 아니라 알려진 실질취득 1.73억
계양효성해링턴플레이스는 1,669세대, 2021.01.27 사용승인 단지입니다. 대상과 같은 39.88㎡형 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 1층 거래도 2026.02에 233,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
서진영의 확정된 인수액까지만 반영한 알려진 실질취득 172,985,400원은 최근 12개월 평균 247,875,000원 및 대상과 같은 1층 거래 233,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 차액을 곧바로 가격 메리트라고 확정할 수는 없습니다. 20명의 보증금 미상 점유자에 대한 승계액이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 총 취득부담은 이 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 임차인 서진영 보증금 | 170,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
서진영은 153,114,600원을 배당받고 보증금 부족분 16,885,400원이 매수인 인수로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 단지규모. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며 대상 면적 39.882㎡ 실거래가 최근 12개월 12건 확인됩니다.
- 주위환경. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 원활하고 인근 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서진영 인수액 재확인. 현재 시뮬레이션상 미배당 보증금은 16,885,400원이며, 이 금액을 최저가에 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 20명 전입자의 임대차 원본 확인. 주민등록 전입만으로 대항력과 인수액을 확정하지 말고 각자의 실제 점유, 계약관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 진복희·박혜영·홍태의·조문지·송영반은 배당요구 접수일이 확인되므로 실제 계약자료와 배당요구 채권액을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 갑구 1-1 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 절차 사건번호 확인. 2025타경504074는 2026.05.27 기각결정 및 2026.06.09 등기말소 이력이 있고, 2026.06.26에는 2026타경505098이 새로 등기돼 있으므로 실제 진행 사건을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 156,100,000원이 아니라 확정 인수분을 포함한 실질취득을 기준으로 최근 12개월 평균 247,875,000원, 최신 거래 254,000,000원, 같은 1층 거래 233,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 문건 및 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.56억 경매”가 아니라 “인수액이 결정되지 않은 경매”
이 물건의 핵심은 1회 유찰된 최저가 156,100,000원이 아닙니다. 서진영의 보증금 170,000,000원 중 배당되지 않는 16,885,400원을 더하면 알려진 실질취득은 172,985,400원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 247,875,000원과 동일 면적 1층 거래 233,000,000원보다 낮습니다.
하지만 가격 차이보다 먼저 해결해야 할 것이 20명의 미상 점유관계입니다. 이들의 보증금·확정일자·실제 점유와 임대차 관계가 확인되지 않은 상태에서는 추가 승계액을 알 수 없고, 따라서 최종 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 여기에 2025타경504074의 기각 및 말소 이력, 2026타경505098의 후속 강제경매개시결정까지 존재합니다. 이 사건은 ‘유찰돼 싸진 아파트’가 아니라 확정된 임차권 인수와 다수 미상 점유자의 권리관계를 먼저 해소해야 시세 비교가 완성되는 물건입니다.
