인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 6층 605호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 170,100,000원입니다. 표면상 할인율만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균보다 상당히 낮지만, 이 사건은 단순한 ‘할인 아파트’로 보면 안 됩니다. 을구에는 보증금 190,000,000원의 임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미변제 인수액이 늘어 실질취득 총액은 약 190,000,000원 수준으로 고정되는 인수형 구조로 보는 것이 핵심입니다. 현재 최저가 170,100,000원 자체를 시세와 비교해 ‘31% 할인’이라고 평가하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 6층605호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ · 6층 · 건물 지상21층 |
| 사용승인 | 2021.01.27. |
| 단지규모 | 계양효성해링턴플레이스 · 1,669세대 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 기재 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2024.09.30. 주택도시보증공사의 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후 제이엔에이코퍼레이션 등의 가압류, 국 압류, 신규 경매개시결정, 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 이 물건의 임차·점유 관련 전입일은 상당수가 2021년부터 2023년으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 대항력을 확정할 수 없으므로, 이들은 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 분류해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 1명은 1.9억 인수형, 나머지는 금액 미상
현황조사와 등기부를 합쳐 보면 임차·점유 관련 명의는 중복되는 홍태의 관련 임차권등기를 하나로 합쳐 20명입니다. 이 가운데 홍태의는 등기부상 보증금 190,000,000원, 임대차계약일 2021.10.05., 점유개시 2021.10.28., 주민등록 2021.10.29., 확정일자 2021.10.05.가 확인됩니다. 나머지 명의는 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 명의 | 전입 / 점유 관련일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍태의 | 2021.10.29. 점유 2021.10.28. · 확정 2021.10.05. | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미변제 잔액 인수 |
| 이홍기 | 2021.09.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29. 배당요구 2025.03.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28. 배당요구 2025.02.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22. 배당요구 2025.02.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06. 배당요구 2025.02.20. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가 68.6%가 아니라 실질취득 76.7%로 본다
동일 단지 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 254,000,000원, 표본 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%지만, 이 비율은 대항력 임차권 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 주된 임차권까지 반영한 실질취득 약 190,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 76.7%, 최신 거래 254,000,000원의 약 74.8%입니다. 알려진 1.9억원 임차권만 놓고 보면 시세와의 가격 차이는 존재하지만, 나머지 보증금 미상 점유자들의 인수위험이 해소되기 전에는 그 차이를 곧바로 안전마진으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 166,918,600원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 15,333,351,063원, 예상 배당액 166,918,600원, 미배당 15,166,432,463원, 소유자 잔여 0원으로 계산된 배당 시뮬레이션입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 을구 1번 임차권등기의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 매수인 부담 판단에서는 그 문구를 반드시 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스 1,669세대, 사용승인일 2021.01.27.의 아파트입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 지역난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측과 동측으로 노폭 약 20m 포장도로에 접하며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 실거래. 동일 면적 최근 12개월 12건의 거래가 있으며 233,000,000원~258,000,000원 범위, 평균 247,875,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건번호부터 재확인. 2025타경504074 개시결정등기는 2026.05.27. 기각결정 후 2026.06.09. 말소됐고, 2026.06.19.에는 2026타경504902가 새로 등기돼 있습니다. 현재 실제 매각절차의 사건번호와 기일을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 1억9,000만원 임차권의 실제 배당액 확인. 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로 배당순위와 배당가능액을 현재 사건 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 나머지 점유 명의의 보증금 확인. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 임대차계약서·확정일자·점유관계·배당요구 여부를 대조해 추가 인수액을 산정해야 합니다.
- 최저가만 시세와 비교하지 않기. 현재 최저가 170,100,000원이 아니라 알려진 임차권을 반영한 실질취득 약 190,000,000원을 최소한의 비교 기준으로 사용해야 합니다.
- 유찰 효과를 과대평가하지 않기. 2회 유찰 시 119,069,999원, 3회 유찰 시 83,348,999원으로 최저가가 낮아져도 대항력 임차권의 미변제 잔액 인수가 늘어 주된 실질취득가는 약 190,000,000원 수준으로 유지됩니다.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 갑구 1-1 부기등기의 매각 후 효력과 현재 임대사업 관련 상태를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국 압류가 존재하고 입주자대표회의의 4,500,000,000원 가압류도 등기돼 있으므로 실제 체납관계와 매수인 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.70억 낙찰”이 아니라 “1.90억+α 권리비용”으로 봐야 한다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 243,000,000원에서 한 번 유찰돼 170,100,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균은 247,875,000원이어서 가격 차이가 큽니다. 그러나 대항력 있는 190,000,000원 임차권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로 실질취득가는 약 190,000,000원으로 봐야 합니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 주된 임차권만 놓고 보면 총액이 크게 내려가지 않습니다.
더 중요한 문제는 190,000,000원이 최종 총비용인지 아직 확정할 수 없다는 점입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 다수의 점유 명의에 대해 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 기존 2025타경504074 경매개시등기는 기각 후 말소된 뒤 2026타경504902가 새로 등기됐습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 현재 경매절차의 동일성 확인, 임차인별 보증금·대항력·배당액 확정, 그리고 그 결과로 계산되는 총 인수액입니다. 이 세 가지가 정리되기 전에는 표면 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
