인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 2층 202호 아파트입니다. 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 161,000,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 247,875,000원의 65.0%여서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 우선순위는 가격이 아니라 선순위 임차권과 다수 점유자의 대항력 위험 확인입니다.
을구 1번 엄순용의 주택임차권은 2023.10.19. 등기됐고, 임대차계약일 2021.08.27., 주민등록일 2021.09.02., 점유개시일 2021.09.14., 확정일 2021.08.27.이며 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,054,000원을 먼저 공제한 뒤 엄순용에게 157,946,000원이 배당되고, 부족한 12,054,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 2층202호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 39.882㎡ |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격보다 먼저다
소유권보존은 2022.02.11.이고 같은 날 민간임대주택 관련 금지사항등기가 부기돼 있습니다. 2022.07.06. 가처분은 2024.06.11. 말소됐습니다. 이후 2023.10.19. 엄순용의 주택임차권이 등기됐고, 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 제시됩니다. 따라서 엄순용 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차·점유 관계 — 21명, 미상 보증금이 핵심 변수
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.25 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.12 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.20 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 엄순용 | 2021.09.02 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자·배당요구 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.03.07 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.03.21 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
엄순용을 제외한 점유자들은 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 모두 말소기준일 2024.09.30.보다 앞선 전입이므로, 실제 임대차계약과 점유·보증금 관계를 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 대신 실질취득으로 본다
계양효성해링턴플레이스 동일 면적 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 254,000,000원이고, 표본 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가 161,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 65.0%이지만, 이 사건은 선순위 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득 173,054,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 69.8%, 최신 거래 254,000,000원의 약 68.1%입니다. 확인된 엄순용 임차권만 놓고 보면 실거래보다 낮은 수준이지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 실제 권리관계가 남아 있으므로 그 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 엄순용 보증금 | 170,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 전액이 집행비용과 엄순용 임차보증금 배당에 소진됩니다. 엄순용의 미배당액 12,054,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 근거리 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.27.이며 승강기·방범용 CCTV·지하주차장· 지역난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 233,000,000원~258,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 엄순용 임차권. 보증금 170,000,000원, 전입 2021.09.02., 확정일 2021.08.27., 현재 회차 미배당 예상액 12,054,000원의 인수 여부를 매각물건명세서와 배당관계로 재확인해야 합니다.
- 나머지 점유자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들의 실제 임대차계약, 점유 범위, 가족관계·세대관계, 배당요구 여부를 각각 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 161,000,000원이 아니라 확인된 인수액을 합친 173,054,000원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 엄순용 보증금 미배당 인수액은 59,677,800원·92,930,020원으로 증가합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 2022.02.11. 부기된 민간임대주택 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “65% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 인수액이다
이 물건은 감정가 230,000,000원에서 161,000,000원까지 내려와 최근 실거래 평균의 65.0%로 보입니다. 하지만 선순위 엄순용 임차권 때문에 현재 회차의 확인된 실질취득은 173,054,000원이고, 유찰이 더 진행돼도 임차보증금 미배당액이 커져 낙찰가 하락분이 그대로 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
더 큰 변수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자입니다. 이들은 전입일이 2024.09.30. 말소기준보다 앞서지만 현재 자료만으로 확정적인 대항력 여부와 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “시세보다 싸다”는 결론보다 미상 임차관계의 확정이 선행돼야 하는 권리확인형 물건입니다.
