인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 303호, 대상면적 39.882㎡ 아파트입니다. 이 물건의 권리분석은 최저가 1.631억 자체보다 선순위 임차권과 다수 점유관계를 먼저 봐야 합니다. 을구 1번 정순옥 임차권은 임대차계약일 2021.09.14, 점유개시 2021.10.29, 확정일자 2021.10.05, 주민등록일 2021.11.01, 보증금 180,000,000원으로 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
현재 회차 배당가정에서는 집행비용 3,083,400원이 먼저 빠지고 정순옥에게 160,016,600원이 배당되어, 보증금 부족분 19,983,400원이 남습니다. 따라서 낙찰가만 163,100,000원이라고 보는 것은 잘못입니다. 낙찰가가 더 내려가면 정순옥의 미배당 인수액이 커지는 구조라, 실질취득비용은 보증금 180,000,000원 부근에 묶이는 인수형 물건으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 3층303호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 39.882㎡ · 3층 303호 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 기재 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 절차 변동 | 2026.05.27 기각결정 · 2026.06.09 기존 강제경매개시결정등기 말소 · 2026.07.01 주택도시보증공사 강제경매개시결정(2026타경505247) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.11.28 을구 1번 정순옥 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는 범위에서 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차 배당가정의 인수액은 19,983,400원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판독 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 163,100,000원 | 19,983,400원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 2회 유찰 시 | 114,170,000원 | 68,228,380원 | 낙찰가 하락만큼 인수 확대 |
| 3회 유찰 시 | 79,919,000원 | 101,919,542원 | 낙찰가보다 인수액이 더 큼 |
임차인·점유관계 — 확정 1명, 나머지 20명은 대항력 가능·미상
현황조사와 등기에서 확인되는 점유·임차 관련 인원은 총 21명입니다. 이 가운데 정순옥은 보증금·확정일자·주민등록일·임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 나머지 20명은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아, 전입일이 말소기준보다 앞서더라도 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 · 배당요구 2025.03.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 · 배당요구 2025.02.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 · 배당요구 2025.03.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 · 배당요구 2025.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 · 배당요구 2025.02.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정순옥 | 전입 2021.11.01 · 확정 2021.10.05 · 임차권등기 2023.11.28 | 180,000,000원 | 있음 | 확정일자·배당요구 | 19,983,400원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다. 현재 최저가 163,100,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 65.8%지만, 이 물건은 정순옥의 선순위 임차보증금 부족분을 인수하므로 비교 기준은 최저가가 아니라 183,083,400원의 확정 실질취득비용입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
실거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원이고, 감정가 233,000,000원은 이 표본의 최저 거래와 같습니다. 정순옥의 확정 인수까지 반영한 현재 회차 실질취득 183,083,400원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 보증금 미상 점유 20명의 추가 인수가능성이 해소되지 않았기 때문에, 이 차액을 그대로 가격 메리트라고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 1. 임차인 정순옥 보증금 | 180,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 집행비용 3,083,400원과 정순옥 배당 160,016,600원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 정순옥 보증금 부족분 19,983,400원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지, 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 근거리 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 소재합니다.
- 건물. 사용승인일 2021.01.27, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상21층 건물이며 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며, 대상 면적 39.882㎡와 실거래 비교면적 39.88㎡가 일치합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 사건번호 확인. 2025타경504074는 2026.05.27 기각되어 개시결정등기가 말소됐고, 2026.07.01에는 2026타경505247가 새로 등기되어 있습니다. 실제 진행 사건과 매각기일을 최신 원문으로 확인해야 합니다.
- 정순옥 임차권. 보증금 180,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 가정상 인수액은 19,983,400원입니다.
- 20명 점유관계 전수 확인. 보증금·확정일자·실제 임대차 여부를 확인하지 않고 대항력 없다고 판단하면 안 됩니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 낙찰가 하락 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 최저가는 내려가지만 정순옥 인수액은 68,228,380원, 101,919,542원으로 증가합니다.
- 민간임대 금지사항등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 등기되어 있으므로 경매 후 효력과 매수인 부담 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 우선순위 확인. 현재 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 정순옥 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 판단 기준. 최저가 163,100,000원이 아니라 최소한 정순옥 확정 인수분을 포함한 실질취득비용을 기준으로 최근 12개월 평균 247,875,000원 및 최신 거래 254,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.63억짜리 물건”이 아니다
이 물건은 표면상 감정가 233,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 163,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 정순옥 임차권 때문에 현재 회차에서 19,983,400원을 추가 인수하고, 확정된 실질취득비용은 183,083,400원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 정순옥 보증금의 미배당분이 늘어나는 만큼 “유찰될수록 그대로 싸지는 물건”도 아닙니다.
그럼에도 알려진 정순옥 권리만 기준으로 한 실질취득비용은 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원보다 낮습니다. 문제는 그 차익이 아직 확정된 차익이 아니라는 점입니다. 정순옥 외 20명의 보증금·임대차관계가 확인되지 않아 추가 인수위험이 남고, 민간임대주택 금지사항등기도 확인이 필요하며, 기존 2025 사건은 이미 기각·말소된 뒤 2026타경505247가 새로 등기되어 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 ‘실제 인수총액과 현재 유효한 경매절차를 어디까지 확정하느냐’입니다.
